En France, les frais de notaire représentent environ 7–8 % du prix pour un logement ancien et environ 2–3 % pour un logement neuf. Malgré leur nom, ils ne rémunèrent pas surtout le notaire : il s'agit principalement de droits de mutation que le notaire collecte pour l'État et les collectivités locales. Les acheteurs étrangers et non-résidents paient exactement la même chose que les acheteurs français.
Points clés
- Les « frais de notaire » sont surtout des droits de mutation, pas la rémunération du notaire.
- Dans l'ancien : environ 7–8 %. Notre calculateur retient 7,5 %.
- Dans le neuf vendu avec TVA : environ 2–3 %, car la TVA incluse dans le prix remplace l'essentiel des droits de mutation. Nous retenons 2,5 %.
- De nombreux départements ont relevé leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 % entre 2025 et 2028.
- Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.
Ce que comprennent vraiment les frais de notaire
Service-Public décompose les « frais de notaire » en quatre parties :
- Droits et taxes. De loin la part la plus importante. Pour un logement ancien, il s'agit des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) versés au département, à la commune et à l'État.
- Émoluments. La rémunération réglementée du notaire pour la vente, fixée par un barème national et calculée par tranches du prix. Elle est la même quel que soit le notaire choisi. La TVA à 20 % s'y ajoute.
- Débours. Les sommes que le notaire avance pour vous, par exemple pour les documents du service de la publicité foncière et du cadastre, ou les copies.
- Honoraires pour toute prestation supplémentaire non réglementée, comme la rédaction d'un acte juridique distinct.
À titre d'exemple, Service-Public indique des émoluments de 1 995,25 € hors TVA pour un appartement à 200 000 €, soit environ 2 394 € TVA comprise. Cela représente environ 1,2 % du prix. Le reste est pour l'essentiel constitué de taxes.
Tous les frais pour votre prix et votre situation (France), y compris les taxes pour les acheteurs étrangers.
Logement ancien : environ 7–8 %
L'essentiel des droits de mutation sur un logement ancien revient au département. Son taux a longtemps été plafonné à 4,5 %. Les départements peuvent désormais le porter jusqu'à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et beaucoup l'ont fait. Avec la taxe communale et les frais d'assiette et de recouvrement de l'État, le total des droits de mutation atteint environ 5,8 % du prix, ou environ 6,3 % là où le département applique 5 %.
Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de la hausse de 0,5 point. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'acte : cela s'applique donc rarement à une résidence de vacances.
Ajoutez les émoluments du notaire, la TVA et les débours, et vous arrivez aux 7–8 % bien connus.
Logement neuf : environ 2–3 %
Un logement vendu pour la première fois par un promoteur dans les cinq ans suivant son achèvement est généralement vendu avec TVA, déjà incluse dans le prix. Les droits de mutation tombent alors à un taux réduit d'environ 0,7 %, et le total des frais de notaire revient à environ 2–3 %. Cela vaut aussi pour les achats sur plan (vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA).
Exemples chiffrés
| Achat | Frais de notaire et taxes |
|---|---|
| Maison de village ancienne à 150 000 € | 11 250 € |
| Logement ancien à 250 000 € | 18 750 € |
| Logement ancien à 500 000 € | 37 500 € |
| Appartement neuf à 300 000 € | 7 500 € |
Pour le logement ancien à 250 000 €, environ quatre cinquièmes des 18 750 € sont des taxes. Les émoluments du notaire n'en représentent qu'une petite fraction. Comparez avec le logement neuf à 300 000 € : les frais sont bien plus faibles, car la TVA a été payée par le promoteur et est intégrée au prix.
Le montant exact dépend du département et de la vente : votre notaire vous remettra une estimation écrite avant la signature.
Acheter une maison en France : les étapes
1. L'offre et le compromis de vente
Une fois votre offre acceptée, vous signez un avant-contrat : en général un compromis de vente (les deux parties s'engagent) ou une promesse de vente (le vendeur s'engage et vous disposez d'une option). Il peut être signé chez le notaire ou par l'intermédiaire de l'agence immobilière. Vous versez normalement un dépôt de garantie, souvent 5–10 % du prix, conservé par le notaire.
Le contrat doit prévoir des conditions suspensives, comme l'obtention de votre prêt immobilier. Si la condition de prêt n'est pas remplie dans le délai convenu, votre dépôt de garantie vous est restitué.
2. Le délai de rétractation de 10 jours
En vertu de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, un particulier qui achète un logement peut se rétracter dans un délai de 10 jours, sans motif et sans pénalité. Le délai court à partir du lendemain de la remise du contrat, par lettre recommandée ou en main propre, avec tous les documents obligatoires. Envoyez toute rétractation par lettre recommandée.
3. Les diagnostics (DDT)
Le vendeur doit annexer au compromis un dossier de diagnostic technique. Selon le bien, il comprend :
- DPE – le diagnostic de performance énergétique, plus un audit énergétique pour les maisons classées E, F ou G.
- Plomb pour les logements construits avant 1949 et amiante pour ceux dont le permis est antérieur à juillet 1997.
- Gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans.
- Termites et mérule dans les zones délimitées.
- ERP – l'état des risques naturels, miniers et technologiques.
- Assainissement non collectif pour les logements non raccordés au tout-à-l'égout.
- Bruit des avions à proximité des aéroports.
Lisez-les avant de signer. Ils donnent une bonne idée des travaux à prévoir.
4. L'acte authentique
L'acte définitif est signé devant le notaire, en général deux à trois mois après le compromis. Vous réglez le solde du prix et les frais de notaire avant ou à ce moment-là. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez signer une procuration.
Acheter en France en tant qu'étranger
La France ne restreint pas les achats par des étrangers et n'applique aucune surtaxe aux non-résidents. Il vous faudra un passeport, un justificatif de domicile et, en pratique, un compte bancaire français ou européen pour les virements et les factures locales. Le notaire agit au nom de la loi, pas pour votre compte. De nombreux acheteurs étrangers font aussi appel à leur propre notaire (sans surcoût, car les émoluments sont partagés) ou à un avocat bilingue.
Après l'achat, prévoyez chaque année la taxe foncière et, pour les résidences secondaires, la taxe d'habitation, que certaines communes situées en zone tendue majorent.
Erreurs fréquentes
- Croire que les frais de notaire se négocient. La part fiscale est fixée par la loi.
- Oublier les frais d'agence. Si l'annonce indique des honoraires à la charge de l'acquéreur, ajoutez-les.
- Négliger le DPE. Les logements classés F ou G font l'objet de restrictions à la location et peuvent nécessiter des travaux coûteux.
- Verser le dépôt de garantie directement au vendeur. Versez-le au notaire.
La fiscalité dans votre pays de résidence
Acheter à l'étranger peut entraîner des impôts à payer et des déclarations à faire là où vous vivez, pas seulement là où vous achetez.
- Les résidents du Royaume-Uni sont en général imposés sur leurs revenus et plus-values mondiaux. Les loyers d'un logement à l'étranger se déclarent dans votre Self Assessment et, à la revente, vous pouvez devoir la Capital Gains Tax britannique. Vous pouvez en général demander le Foreign Tax Credit Relief pour l'impôt déjà payé dans l'autre pays, afin que les mêmes revenus ne soient pas entièrement imposés deux fois.
- Les citoyens américains et titulaires de la carte verte sont imposés sur leurs revenus mondiaux, où qu'ils vivent. Déclarez les loyers perçus à l'étranger sur votre déclaration américaine. Si vos comptes bancaires étrangers dépassent ensemble 10 000 $ à un moment de l'année, déposez un FBAR (FinCEN Form 114) ; vous pouvez aussi devoir remplir le Form 8938 (FATCA) si vos actifs financiers étrangers dépassent ses seuils. Un logement que vous détenez directement ne se déclare pas sur le Form 8938, mais le compte étranger par lequel vous payez peut devoir l'être.
- Pour tous les autres : vérifiez comment votre pays impose les loyers et plus-values de source étrangère, et s'il a signé une convention fiscale avec le pays où vous achetez.
Anticipez ces questions avant d'acheter, idéalement avec un conseiller fiscal qui connaît les deux pays.
Calculez vos propres chiffres
Choisissez ancien ou neuf et saisissez le prix. Le calculateur estime les frais de notaire et les taxes pour que vous voyiez la somme totale à prévoir en plus du prix.
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