Acheter un bien au Portugal en tant qu'étranger coûte en général environ 5–9 % en plus du prix. Les principaux frais sont l'IMT (droits de mutation), le droit de timbre de 0,8 %, l'acte et le registre foncier, et un avocat. Les acheteurs étrangers paient les mêmes taxes que les acheteurs portugais d'une résidence secondaire, mais il vous faudra un numéro fiscal portugais (NIF) avant de pouvoir acheter.
Points clés
- L'IMT d'une résidence de vacances ou d'un investissement locatif est calculé par tranches : 1 % en bas du barème, jusqu'à un taux unique de 7,5 % pour les logements de plus de 1 150 853 € (barème 2026).
- Le droit de timbre (Imposto do Selo) est de 0,8 % du prix, en plus de l'IMT.
- Les deux taxes sont calculées sur le plus élevé des deux montants entre le prix et la valeur fiscale du bien (VPT).
- Il vous faut un NIF. Un représentant fiscal est en général facultatif si vous adhérez aux notifications électroniques.
- Acheter un logement ne donne plus droit à un golden visa : la voie immobilière a pris fin en 2023.
Ce que coûte un achat immobilier au Portugal
| Frais | Qui le fixe | Montant typique |
|---|---|---|
| IMT (droits de mutation) | L'État, barèmes IMT | 1 % à 7,5 % |
| Droit de timbre (IS) | L'État | 0,8 % du prix |
| Acte, registre foncier et avocat | Frais de notaire/registre plus votre avocat | Souvent quelques milliers d'euros |
| Droit de timbre sur le prêt (si vous empruntez) | L'État | 0,6 % des prêts de cinq ans ou plus, plus frais bancaires |
Les honoraires des agences immobilières sont normalement payés par le vendeur.
Tous les frais pour votre prix et votre situation (Portugal), y compris les taxes pour les acheteurs étrangers.
L'IMT : les droits de mutation portugais
L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est payé par l'acheteur avant la signature de l'acte. Il existe des barèmes distincts pour un logement qui sera votre résidence permanente et pour tout autre logement. Si vous vivez à l'étranger et achetez une résidence de vacances, un logement à louer ou un logement que vous occuperez une partie de l'année, c'est le barème résidence secondaire qui s'applique.
Barème IMT résidence secondaire, continent, 2026
| Valeur du logement | Taux | Déduction |
|---|---|---|
| Jusqu'à 106 346 € | 1 % | – |
| De 106 346 € à 145 470 € | 2 % | 1 063,46 € |
| De 145 470 € à 198 347 € | 5 % | 5 427,56 € |
| De 198 347 € à 330 539 € | 7 % | 9 394,50 € |
| De 330 539 € à 633 931 € | 8 % | 12 699,89 € |
| De 633 931 € à 1 150 853 € | 6 % sur la totalité de la valeur | – |
| Plus de 1 150 853 € | 7,5 % sur la totalité de la valeur | – |
Pour les tranches progressives, multipliez la valeur totale par le taux de sa tranche, puis retirez la déduction. Par exemple, pour un logement à 150 000 € : 5 % de 150 000 € font 7 500 €, moins 5 427,56 €, soit un IMT de 2 072,44 €.
Les tranches ont été relevées d'environ 2 % pour 2026. Les Açores et Madère ont leurs propres seuils, légèrement différents.
Valeur retenue : l'IMT et le droit de timbre sont calculés sur le plus élevé des deux montants entre le prix inscrit dans l'acte et la VPT (valor patrimonial tributário) figurant sur la fiche fiscale du bien (caderneta predial). Demandez la caderneta tôt.
Acheteurs liés à un paradis fiscal : un IMT unique de 10 % s'applique, sans exonération, lorsque l'acheteur est établi dans un territoire figurant sur la liste portugaise des paradis fiscaux ou qu'il s'agit d'une société contrôlée depuis un tel territoire. Si vous envisagez d'acheter via une société ou un trust, faites-vous conseiller au préalable.
Allègement résidence principale : un barème plus favorable s'applique si le logement sera votre résidence permanente au Portugal, et les acheteurs de 35 ans ou moins peuvent ne payer aucun IMT sur une première résidence permanente jusqu'à 330 539 €. Ces dispositifs exigent que vous y viviez : ils profitent donc rarement aux acheteurs venant de l'étranger.
Exemples chiffrés
Un appartement à 300 000 € à Lisbonne ou en Algarve (résidence secondaire)
| Frais | Montant |
|---|---|
| IMT : 7 % de 300 000 €, moins 9 394,50 € | 11 606 € |
| Droit de timbre (IS) | 2 400 € |
| Notaire, registre et avocat (typique) | 3 500 € |
Cela fait environ 17 506 € en plus du prix.
Une villa à 750 000 € (résidence secondaire)
Elle relève de la tranche à taux unique de 6 % : l'IMT correspond donc à 6 % de la totalité du prix.
| Frais | Montant |
|---|---|
| Droits de mutation (IMT) | 45 000 € |
| Droit de timbre (IS) | 6 000 € |
| Notaire, registre et avocat (typique) | 3 500 € |
| Total des frais d'achat | 54 500 € |
Un logement à 1,5 M€
Au-delà de 1 150 853 €, un taux unique de 7,5 % s'applique : l'IMT s'élève à 112 500 € et le droit de timbre à 12 000 €, soit un total des frais d'achat d'environ 128 000 €.
Le droit de timbre de 0,8 %
L'Imposto do Selo de 0,8 % s'applique à tout achat immobilier, sur la même valeur que l'IMT. Si vous souscrivez un prêt immobilier portugais de cinq ans ou plus, un droit de timbre supplémentaire de 0,6 % s'applique au montant emprunté, plus un droit de timbre sur les intérêts et sur les frais de la banque.
Votre NIF, votre compte bancaire et le représentant fiscal
NIF (Número de Identificação Fiscal). Il vous faut un numéro fiscal portugais pour faire une offre officielle, signer le contrat de promesse, payer l'IMT et ouvrir un compte bancaire. Les non-résidents peuvent le demander en personne dans un bureau des impôts (Serviço de Finanças), ou en ligne via l'e-balcão du Portal das Finanças par l'intermédiaire d'un représentant muni de votre procuration. Il vous faudra votre passeport et un justificatif de votre adresse à l'étranger.
Représentant fiscal. Les non-résidents devaient traditionnellement désigner un représentant fiscal au Portugal pour recevoir le courrier fiscal. Depuis une modification de la Loi générale fiscale en 2022, vous pouvez généralement vous en passer en adhérant plutôt au système de notifications électroniques de l'administration fiscale. Vérifiez les exigences en vigueur au moment de demander votre NIF.
Compte bancaire. Ce n'est pas une obligation légale mais, en pratique, vous en aurez besoin pour l'IMT, les fournitures et la taxe foncière annuelle. Attendez-vous à des vérifications sur l'origine de vos fonds.
Comment se déroule l'achat
- Offre et vérifications. Votre avocat vérifie le certificat du registre foncier (certidão permanente), la caderneta predial, le permis d'habiter et les éventuelles dettes attachées au bien.
- Contrat de promesse (CPCV). Vous signez un contrato-promessa de compra e venda et versez un acompte, couramment de 10–30 %. Si vous vous retirez, vous perdez généralement l'acompte ; si c'est le vendeur, il rembourse en principe le double.
- Paiement de l'IMT et du droit de timbre avant la signature définitive.
- Acte (escritura). Signé devant un notaire, un avocat ou au guichet Casa Pronta d'un bureau du registre. Le bien est ensuite inscrit à votre nom.
Les frais après l'achat
- IMI – une taxe foncière municipale annuelle calculée sur la VPT. Les taux pour les biens urbains sont fixés par chaque commune dans une fourchette nationale.
- AIMI – un impôt annuel supplémentaire si la VPT de vos logements portugais dépasse 600 000 € par personne.
- Charges de copropriété pour les appartements, et impôt sur le revenu sur les éventuels loyers.
Erreurs fréquentes
- Utiliser le barème résidence principale. Sauf si vous vivrez au Portugal de façon permanente, faites votre budget avec le barème résidence secondaire.
- Négliger la VPT. Si la valeur fiscale dépasse votre prix, vous payez l'IMT sur le montant le plus élevé.
- Signer un CPCV sans vérifications. Les dettes et les extensions non autorisées peuvent rester attachées au bien.
- Compter sur un golden visa. Les achats immobiliers n'y donnent plus droit depuis octobre 2023.
La fiscalité dans votre pays de résidence
Acheter à l'étranger peut entraîner des impôts à payer et des déclarations à faire là où vous vivez, pas seulement là où vous achetez.
- Les résidents du Royaume-Uni sont en général imposés sur leurs revenus et plus-values mondiaux. Les loyers d'un logement à l'étranger se déclarent dans votre Self Assessment et, à la revente, vous pouvez devoir la Capital Gains Tax britannique. Vous pouvez en général demander le Foreign Tax Credit Relief pour l'impôt déjà payé dans l'autre pays, afin que les mêmes revenus ne soient pas entièrement imposés deux fois.
- Les citoyens américains et titulaires de la carte verte sont imposés sur leurs revenus mondiaux, où qu'ils vivent. Déclarez les loyers perçus à l'étranger sur votre déclaration américaine. Si vos comptes bancaires étrangers dépassent ensemble 10 000 $ à un moment de l'année, déposez un FBAR (FinCEN Form 114) ; vous pouvez aussi devoir remplir le Form 8938 (FATCA) si vos actifs financiers étrangers dépassent ses seuils. Un logement que vous détenez directement ne se déclare pas sur le Form 8938, mais le compte étranger par lequel vous payez peut devoir l'être.
- Pour tous les autres : vérifiez comment votre pays impose les loyers et plus-values de source étrangère, et s'il a signé une convention fiscale avec le pays où vous achetez.
Anticipez ces questions avant d'acheter, idéalement avec un conseiller fiscal qui connaît les deux pays.
Calculez vos propres chiffres
Saisissez le prix et le calculateur estime l'IMT, le droit de timbre et les frais typiques d'acte, de registre et d'avocat pour une résidence secondaire sur le continent, pour que vous voyiez la somme totale à prévoir en plus du prix.
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