Als buitenlander een woning kopen in Portugal

Als buitenlander een woning kopen in Portugal kost meestal ongeveer 5–9% bovenop de prijs. De belangrijkste kosten zijn IMT (overdrachtsbelasting), zegelbelasting van 0,8%, de akte en het kadaster, en een advocaat. Buitenlandse kopers betalen dezelfde belastingen als Portugese kopers van een tweede woning, maar je hebt een Portugees belastingnummer (NIF) nodig voordat je kunt kopen.

Belangrijkste punten

• De IMT voor een vakantie- of beleggingswoning werkt met schijven: 1% onderaan, oplopend tot een vast tarief van 7,5% voor woningen boven €1.150.853 (tabel 2026).
• De zegelbelasting (Imposto do Selo) is 0,8% van de prijs, bovenop de IMT.
• Beide belastingen worden berekend over het hoogste bedrag van de prijs en de fiscale waarde van de woning (VPT).
• Je hebt een NIF nodig. Een fiscaal vertegenwoordiger is meestal optioneel als je je aanmeldt voor elektronische berichten.
• Een woning kopen levert geen golden visa meer op: de vastgoedroute is in 2023 afgeschaft.

Wat een woning kopen in Portugal kost

De makelaarskosten worden normaal door de verkoper betaald.

IMT: de Portugese overdrachtsbelasting

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) wordt door de koper betaald voordat de akte wordt getekend. Er zijn aparte tabellen voor een woning die je eigen vaste woonplaats wordt en voor elke andere woning. Woon je in het buitenland en koop je een vakantiewoning, een woning om te verhuren of een woning die je een deel van het jaar gebruikt, dan geldt de tabel voor tweede woningen.

IMT-tabel voor tweede woningen op het vasteland, 2026

Bij de oplopende schijven vermenigvuldig je de hele waarde met het tarief van de schijf en trek je de aftrek ervan af. Voorbeeld voor een woning van €150.000: 5% van €150.000 is €7.500, min €5.427,56, dus de IMT is €2.072,44.

De schijven zijn voor 2026 met ongeveer 2% verhoogd. De Azoren en Madeira hebben hun eigen, iets andere grenzen.

Gebruikte waarde: IMT en zegelbelasting worden berekend over het hoogste bedrag van de prijs in de akte en de VPT (valor patrimonial tributário) op de fiscale kaart van de woning (caderneta predial). Vraag de caderneta vroeg op.

Kopers uit belastingparadijzen: er geldt een vaste IMT van 10%, zonder vrijstellingen, als de koper gevestigd is in een gebied op de Portugese lijst van belastingparadijzen of een bedrijf is dat van daaruit wordt aangestuurd. Wil je via een bedrijf of trust kopen, win dan eerst advies in.

Voordeel voor je hoofdverblijf: er geldt een lagere tabel als de woning je eigen vaste woonplaats in Portugal wordt, en kopers van 35 jaar of jonger betalen mogelijk geen IMT op een eerste vaste woning tot €330.539. Daarvoor moet je er wonen, dus kopers uit het buitenland hebben er zelden iets aan.

Uitgewerkte voorbeelden

Een appartement van €300.000 in Lissabon of de Algarve (tweede woning)

Dat komt op ongeveer € 17.506 bovenop de prijs.

Een villa van €750.000 (tweede woning)

Deze valt in de schijf met een vast tarief van 6%, dus de IMT is 6% van de hele prijs.

Een woning van €1,5m

Boven €1.150.853 geldt een vast tarief van 7,5%: de IMT is € 112.500 en de zegelbelasting € 12.000, dus de totale kosten koper komen op ongeveer € 128.000.

Zegelbelasting van 0,8%

Imposto do Selo van 0,8% geldt voor elke aankoop van vastgoed, over dezelfde waarde als de IMT. Neem je een Portugese hypotheek van vijf jaar of langer, dan betaal je nog eens 0,6% zegelbelasting over het leenbedrag, plus zegelbelasting over de rente en de eigen kosten van de bank.

Je NIF, bankrekening en fiscaal vertegenwoordiger

NIF (Número de Identificação Fiscal). Je hebt een Portugees belastingnummer nodig om formeel een bod te doen, het voorlopig koopcontract te tekenen, IMT te betalen en een bankrekening te openen. Niet-ingezetenen kunnen het persoonlijk aanvragen bij een belastingkantoor (Serviço de Finanças), of online via het e-balcão van het Portal das Finanças met een vertegenwoordiger die een volmacht van je heeft. Je hebt je paspoort en een bewijs van je adres in het buitenland nodig.

Fiscaal vertegenwoordiger. Niet-ingezetenen moesten traditioneel een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal aanstellen om belastingpost te ontvangen. Sinds een wijziging van de Algemene Belastingwet in 2022 kun je dat meestal overslaan door je aan te melden voor het elektronische berichtensysteem van de belastingdienst. Controleer de actuele vereisten als je je NIF aanvraagt.

Bankrekening. Niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk wil je er een voor de IMT, nutsvoorzieningen en de jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Reken op controles van waar je geld vandaan komt.

Hoe de aankoop verloopt

1. Bod en controles. Je advocaat controleert het kadasteruittreksel (certidão permanente), de caderneta predial, de bewoningsvergunning en eventuele schulden op de woning.
2. Voorlopig koopcontract (CPCV). Je tekent een contrato-promessa de compra e venda en betaalt een aanbetaling, meestal 10–30%. Trek je je terug, dan verlies je meestal de aanbetaling; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt die doorgaans het dubbele terug.
3. Betaal IMT en zegelbelasting vóór de overdracht.
4. Akte (escritura). Getekend bij een notaris, een advocaat of aan de Casa Pronta-balie van een registerkantoor. Daarna wordt de woning op jouw naam ingeschreven.

Kosten na de aankoop

• IMI – een jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting over de VPT. De tarieven voor stedelijk vastgoed worden door elke gemeente vastgesteld binnen een landelijke bandbreedte.
• AIMI – een extra jaarlijkse belasting als de VPT van je Portugese woningen boven €600.000 per persoon ligt.
• Servicekosten van de vereniging van eigenaars voor appartementen, en inkomstenbelasting over eventuele huurinkomsten.

Veelgemaakte fouten

• De tabel voor een hoofdverblijf gebruiken. Tenzij je permanent in Portugal gaat wonen, reken je met de tabel voor tweede woningen.
• De VPT negeren. Als de fiscale waarde hoger is dan je prijs, betaal je IMT over het hogere bedrag.
• Een CPCV tekenen zonder controles. Schulden en uitbreidingen zonder vergunning kunnen aan de woning blijven hangen.
• Rekenen op een golden visa. Vastgoedaankopen tellen sinds oktober 2023 niet meer mee.

Belasting in je eigen land

Een woning in het buitenland kopen kan leiden tot belasting en aangiftes waar je woont, niet alleen waar je koopt.

• Inwoners van het VK worden over het algemeen belast over hun wereldwijde inkomen en winsten. Huurinkomsten uit een woning in het buitenland vermeld je in je Self Assessment-aangifte, en bij verkoop kan je Britse Capital Gains Tax verschuldigd zijn. Meestal kun je Foreign Tax Credit Relief aanvragen voor belasting die je al in het andere land hebt betaald, zodat hetzelfde inkomen niet volledig dubbel wordt belast.
• Amerikaanse staatsburgers en green-cardhouders worden belast over hun wereldwijde inkomen, waar ze ook wonen. Geef buitenlandse huurinkomsten op in je Amerikaanse aangifte. Als je buitenlandse bankrekeningen samen op enig moment in het jaar boven $10.000 uitkomen, dien je een FBAR (FinCEN Form 114) in, en mogelijk heb je ook Form 8938 (FATCA) nodig als je buitenlandse financiële bezittingen de drempels ervan overschrijden. Een woning die je rechtstreeks bezit, hoef je niet op Form 8938 te vermelden, maar de buitenlandse rekening waarmee je betaalt mogelijk wel.
• Alle anderen: controleer hoe jouw land buitenlandse huurinkomsten en winsten belast, en of er een belastingverdrag is met het land waar je koopt.

Plan dit voordat je koopt, het liefst met een belastingadviseur die beide landen kent.

Bereken je eigen bedragen

Vul de prijs in en de rekenhulp berekent de IMT, zegelbelasting en gebruikelijke kosten voor akte, kadaster en juridische hulp voor een tweede woning op het vasteland, zodat je het volledige bedrag ziet dat je bovenop de prijs nodig hebt.