Als Ausländer eine Immobilie in Portugal kaufen

Wer als Ausländer eine Immobilie in Portugal kauft, zahlt meist etwa 5–9 % zusätzlich zum Preis. Die wichtigsten Kosten sind die IMT (Grunderwerbsteuer), Stempelsteuer von 0,8 %, Kaufurkunde und Grundbuch sowie ein Anwalt. Ausländische Käufer zahlen dieselben Steuern wie portugiesische Käufer einer Zweitwohnung, brauchen aber vor dem Kauf eine portugiesische Steuernummer (NIF).

Das Wichtigste in Kürze

• Die IMT für eine Ferien- oder Anlageimmobilie ist gestaffelt: 1 % in der untersten Stufe, bis zu pauschal 7,5 % für Immobilien über 1.150.853 € (Tabelle 2026).
• Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) beträgt 0,8 % des Preises, zusätzlich zur IMT.
• Beide Steuern werden auf den höheren Wert aus Preis und Steuerwert der Immobilie (VPT) erhoben.
• Sie brauchen eine NIF. Ein Steuervertreter ist meist optional, wenn Sie sich für elektronische Benachrichtigungen anmelden.
• Ein Immobilienkauf bringt Ihnen kein Golden Visa mehr: Der Weg über Immobilien endete 2023.

Was ein Immobilienkauf in Portugal kostet

Die Maklerprovision zahlt normalerweise der Verkäufer.

IMT: Portugals Grunderwerbsteuer

Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) zahlt der Käufer vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Es gibt getrennte Tabellen für eine Immobilie, die Ihr eigener ständiger Wohnsitz wird, und für alle anderen Immobilien. Wenn Sie im Ausland leben und eine Ferienimmobilie, eine Immobilie zur Vermietung oder eine nur zeitweise genutzte Immobilie kaufen, gilt die Tabelle für Zweitwohnungen.

IMT-Tabelle für Zweitwohnungen auf dem Festland, 2026

So wenden Sie die progressiven Stufen an: Multiplizieren Sie den gesamten Wert mit dem Satz seiner Stufe und ziehen Sie den Abzugsbetrag ab. Beispiel für eine Immobilie für 150.000 €: 5 % von 150.000 € sind 7.500 €, minus 5.427,56 €, die IMT beträgt also 2.072,44 €.

Die Stufen wurden für 2026 um etwa 2 % angehoben. Die Azoren und Madeira haben eigene, leicht abweichende Schwellenwerte.

Maßgeblicher Wert: IMT und Stempelsteuer werden auf den höheren Wert aus dem Preis in der Kaufurkunde und dem VPT (valor patrimonial tributário) erhoben, der im Steuerauszug der Immobilie (caderneta predial) steht. Fordern Sie die Caderneta frühzeitig an.

Käufer aus Steueroasen: Eine pauschale IMT von 10 % ohne Befreiungen gilt, wenn der Käufer in einem Gebiet auf Portugals Liste der Steueroasen ansässig ist oder ein von dort aus kontrolliertes Unternehmen ist. Wenn Sie über eine Gesellschaft oder einen Trust kaufen möchten, lassen Sie sich vorher beraten.

Entlastung für den Hauptwohnsitz: Eine niedrigere Tabelle gilt, wenn die Immobilie Ihr eigener ständiger Wohnsitz in Portugal wird, und Käufer bis 35 Jahre zahlen für ein erstes dauerhaftes Eigenheim bis 330.539 € unter Umständen keine IMT. Dafür müssen Sie dort wohnen, daher helfen diese Regeln Käufern aus dem Ausland selten.

Rechenbeispiele

Eine Wohnung für 300.000 € in Lissabon oder an der Algarve (Zweitwohnung)

Das ergibt etwa 17.506 € zusätzlich zum Preis.

Eine Villa für 750.000 € (Zweitwohnung)

Sie fällt in die Stufe mit pauschal 6 %, die IMT beträgt also 6 % des gesamten Preises.

Eine Immobilie für 1,5 Mio. €

Über 1.150.853 € gilt pauschal 7,5 %: Die IMT beträgt 112.500 € und die Stempelsteuer 12.000 €, sodass sich die Kaufnebenkosten insgesamt auf etwa 128.000 € belaufen.

Stempelsteuer von 0,8 %

Imposto do Selo von 0,8 % fällt bei jedem Immobilienkauf an, auf denselben Wert wie die IMT. Wenn Sie eine portugiesische Hypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren oder mehr aufnehmen, kommen weitere 0,6 % Stempelsteuer auf den Darlehensbetrag hinzu, plus Stempelsteuer auf die Zinsen und die Gebühren der Bank.

Ihre NIF, Bankkonto und Steuervertreter

NIF (Número de Identificação Fiscal). Sie brauchen eine portugiesische Steuernummer, um ein formelles Angebot abzugeben, den Vorvertrag zu unterschreiben, die IMT zu zahlen und ein Bankkonto zu eröffnen. Nichtansässige können sie persönlich bei einem Finanzamt (Serviço de Finanças) beantragen oder online über das e-balcão des Portal das Finanças mit einem bevollmächtigten Vertreter. Sie brauchen Ihren Reisepass und einen Nachweis Ihrer Adresse im Ausland.

Steuervertreter. Nichtansässige mussten traditionell einen Steuervertreter in Portugal benennen, der Post vom Finanzamt empfängt. Seit einer Änderung der Abgabenordnung (Lei Geral Tributária) im Jahr 2022 können Sie darauf meist verzichten, wenn Sie sich stattdessen für das elektronische Benachrichtigungssystem der Steuerbehörde anmelden. Prüfen Sie die aktuellen Anforderungen, wenn Sie Ihre NIF beantragen.

Bankkonto. Rechtlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber sinnvoll für IMT, Nebenkosten und die jährliche Grundsteuer. Rechnen Sie mit Prüfungen, woher Ihr Geld stammt.

So läuft der Kauf ab

1. Angebot und Prüfungen. Ihr Anwalt prüft den Grundbuchauszug (certidão permanente), die Caderneta predial, die Nutzungsgenehmigung (licença de habitação) und etwaige Schulden auf der Immobilie.
2. Vorvertrag (CPCV). Sie unterschreiben einen contrato-promessa de compra e venda und leisten eine Anzahlung, häufig 10–30 %. Wenn Sie zurücktreten, verlieren Sie die Anzahlung in der Regel; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er typischerweise das Doppelte zurück.
3. IMT und Stempelsteuer zahlen, vor dem Abschluss.
4. Kaufurkunde (escritura). Sie wird vor einem Notar, einem Anwalt oder am Casa-Pronta-Schalter eines Grundbuchamts unterzeichnet. Danach wird die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen.

Kosten nach dem Kauf

• IMI – eine jährliche kommunale Grundsteuer auf den VPT. Die Sätze für städtische Immobilien legt jede Gemeinde innerhalb eines landesweiten Rahmens fest.
• AIMI – eine zusätzliche jährliche Steuer, wenn der VPT Ihrer Immobilien in Portugal 600.000 € pro Person übersteigt.
• Hausgeld bei Wohnungen und Einkommensteuer auf etwaige Mieteinnahmen.

Häufige Fehler

• Die Tabelle für den Hauptwohnsitz verwenden. Wenn Sie nicht dauerhaft in Portugal leben werden, planen Sie mit der Tabelle für Zweitwohnungen.
• Den VPT ignorieren. Liegt der Steuerwert über Ihrem Preis, zahlen Sie IMT auf den höheren Betrag.
• Einen CPCV ohne Prüfungen unterschreiben. Schulden und nicht genehmigte Anbauten können an der Immobilie hängen bleiben.
• Auf ein Golden Visa setzen. Immobilienkäufe zählen seit Oktober 2023 nicht mehr.

Steuern im Heimatland

Ein Kauf im Ausland kann dort, wo Sie leben, Steuern und Meldepflichten auslösen, nicht nur dort, wo Sie kaufen.

• Im Vereinigten Königreich Ansässige werden in der Regel auf ihr weltweites Einkommen und ihre weltweiten Gewinne besteuert. Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Ausland gehören in Ihre Self Assessment-Steuererklärung, und beim Verkauf kann britische Capital Gains Tax anfallen. Meist können Sie Foreign Tax Credit Relief für bereits im anderen Land gezahlte Steuern beantragen, sodass dasselbe Einkommen nicht voll doppelt besteuert wird.
• US-Staatsbürger und Green-Card-Inhaber werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert, egal wo sie leben. Geben Sie ausländische Mieteinnahmen in Ihrer US-Steuererklärung an. Wenn Ihre ausländischen Bankkonten zusammen zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr über 10.000 $ liegen, reichen Sie einen FBAR (FinCEN Form 114) ein, und eventuell brauchen Sie auch Form 8938 (FATCA), wenn Ihr ausländisches Finanzvermögen dessen Schwellenwerte überschreitet. Eine Immobilie, die Sie direkt besitzen, wird auf Form 8938 nicht gemeldet, das ausländische Konto, über das Sie zahlen, aber möglicherweise schon.
• Alle anderen: Prüfen Sie, wie Ihr Land ausländische Mieteinnahmen und Gewinne besteuert und ob es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land hat, in dem Sie kaufen.

Planen Sie das vor dem Kauf, am besten mit einem Steuerberater, der beide Länder kennt.

Berechnen Sie Ihre eigenen Zahlen

Geben Sie den Preis ein, und der Rechner ermittelt IMT, Stempelsteuer sowie typische Kosten für Kaufurkunde, Grundbuch und Anwalt für eine Zweitwohnung auf dem Festland, damit Sie den vollen Betrag sehen, den Sie zusätzlich zum Preis brauchen.