Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro custa normalmente cerca de 5–9% além do preço. Os principais custos são o IMT (imposto municipal sobre as transmissões), o imposto do selo de 0,8%, a escritura e o registo predial, e um advogado. Os compradores estrangeiros pagam os mesmos impostos que os portugueses que compram uma habitação secundária, mas é preciso ter um número de identificação fiscal português (NIF) antes de comprar.
Pontos-chave
- O IMT de uma casa de férias ou de investimento funciona por escalões: 1% no escalão mais baixo, até uma taxa única de 7,5% em casas acima de 1 150 853 € (tabela de 2026).
- O imposto do selo é de 0,8% do preço, além do IMT.
- Ambos os impostos incidem sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
- É preciso ter NIF. O representante fiscal é normalmente opcional para quem adere às notificações eletrónicas.
- Comprar casa já não dá direito ao visto gold: a via imobiliária terminou em 2023.
Quanto custa comprar casa em Portugal
| Custo | Quem o define | Valor típico |
|---|---|---|
| IMT (imposto de transmissão) | Estado, tabelas do IMT | 1% a 7,5% |
| Imposto do selo (IS) | Estado | 0,8% do preço |
| Escritura, registo predial e advogado | Emolumentos do notário/registo mais o advogado | Muitas vezes alguns milhares de euros |
| Imposto do selo sobre o crédito (com financiamento) | Estado | 0,6% dos empréstimos a cinco anos ou mais, mais comissões bancárias |
A comissão da imobiliária é normalmente paga pelo vendedor.
Todos os custos para o seu preço e a sua situação em Portugal, incluindo os impostos para compradores do estrangeiro.
IMT: o imposto de transmissão de imóveis em Portugal
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago pelo comprador antes da assinatura da escritura. Há tabelas diferentes para uma casa que será habitação própria permanente e para qualquer outra casa. Para quem vive no estrangeiro e compra uma casa de férias, uma casa para arrendar ou uma casa para usar parte do ano, aplica-se a tabela de habitação secundária.
Tabela do IMT para habitação secundária no continente, 2026
| Valor da casa | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 1% | – |
| De 106 346 € a 145 470 € | 2% | 1063,46 € |
| De 145 470 € a 198 347 € | 5% | 5427,56 € |
| De 198 347 € a 330 539 € | 7% | 9394,50 € |
| De 330 539 € a 633 931 € | 8% | 12 699,89 € |
| De 633 931 € a 1 150 853 € | 6% (taxa única sobre todo o valor) | – |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única sobre todo o valor) | – |
Nos escalões progressivos, multiplica-se o valor total pela taxa do respetivo escalão e subtrai-se a parcela a abater. Por exemplo, numa casa de 150 000 €: 5% de 150 000 € são 7500 €, menos 5427,56 €, o que dá um IMT de 2072,44 €.
Os escalões subiram cerca de 2% em 2026. Os Açores e a Madeira têm limites próprios, ligeiramente diferentes.
Valor considerado: o IMT e o imposto do selo incidem sobre o maior valor entre o preço da escritura e o VPT (valor patrimonial tributário) que consta da caderneta predial. Peça a caderneta logo no início.
Compradores de paraísos fiscais: aplica-se uma taxa única de IMT de 10%, sem isenções, quando o comprador está sediado num território da lista portuguesa de paraísos fiscais ou é uma sociedade controlada a partir de um deles. Se pretende comprar através de uma sociedade ou de um trust, procure aconselhamento antes.
Benefícios para habitação própria permanente: aplica-se uma tabela mais baixa se a casa for a sua habitação própria permanente em Portugal, e os compradores com 35 anos ou menos podem não pagar IMT na primeira habitação própria permanente até 330 539 €. Estes benefícios exigem viver na casa, por isso raramente ajudam quem compra a partir do estrangeiro.
Exemplos práticos
Um apartamento de 300 000 € em Lisboa ou no Algarve (habitação secundária)
| Custo | Valor |
|---|---|
| IMT: 7% de 300 000 €, menos 9394,50 € | 11 606 € |
| Imposto do selo (IS) | 2400 € |
| Notário, registo e advogado (valor típico) | 3500 € |
No total, cerca de 17 506 € além do preço.
Uma moradia de 750 000 € (habitação secundária)
Este valor cai no escalão da taxa única de 6%, por isso o IMT é de 6% sobre todo o preço.
| Custo | Valor |
|---|---|
| IMT (imposto de transmissão) | 45 000 € |
| Imposto do selo (IS) | 6000 € |
| Notário, registo e advogado (valor típico) | 3500 € |
| Total dos custos de compra | 54 500 € |
Uma casa de 1,5 milhões de euros
Acima de 1 150 853 € aplica-se uma taxa única de 7,5%: o IMT é de 112 500 € e o imposto do selo de 12 000 €, pelo que o total dos custos de compra ronda 128 000 €.
Imposto do selo de 0,8%
O imposto do selo de 0,8% aplica-se a todas as compras de imóveis, sobre o mesmo valor que o IMT. Quem contrair um crédito habitação português a cinco anos ou mais paga ainda 0,6% de imposto do selo sobre o montante do empréstimo, mais imposto do selo sobre os juros e as comissões do próprio banco.
NIF, conta bancária e representante fiscal
NIF (Número de Identificação Fiscal). É preciso um número fiscal português para fazer uma proposta formal, assinar o contrato-promessa, pagar o IMT e abrir uma conta bancária. Os não residentes podem pedi-lo presencialmente num Serviço de Finanças, ou online através do e-balcão do Portal das Finanças, por meio de um representante com procuração. São necessários o passaporte e um comprovativo de morada no estrangeiro.
Representante fiscal. Tradicionalmente, os não residentes tinham de nomear um representante fiscal em Portugal para receber a correspondência das Finanças. Desde uma alteração de 2022 à Lei Geral Tributária, é normalmente possível dispensá-lo aderindo ao sistema de notificações eletrónicas da Autoridade Tributária. Confirme os requisitos atuais ao pedir o NIF.
Conta bancária. Não é obrigatória por lei, mas na prática é útil para o IMT, as contas da casa e o imposto anual sobre o imóvel. Conte com verificações sobre a origem do dinheiro.
Como funciona a compra
- Proposta e verificações. O advogado verifica a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial, a licença de utilização e eventuais dívidas associadas à casa.
- Contrato-promessa (CPCV). Assina-se um contrato-promessa de compra e venda e paga-se um sinal, normalmente de 10–30%. Se o comprador desistir, perde em regra o sinal; se for o vendedor a desistir, costuma ter de devolver o sinal em dobro.
- Pagar o IMT e o imposto do selo antes da conclusão.
- Escritura. Assinada perante um notário, um advogado ou no balcão Casa Pronta de uma conservatória. A casa fica depois registada em nome do comprador.
Custos depois da compra
- IMI – imposto municipal anual sobre o VPT. As taxas para prédios urbanos são fixadas por cada câmara municipal dentro de um intervalo nacional.
- AIMI – imposto anual adicional se o VPT das casas em Portugal ultrapassar 600 000 € por pessoa.
- Quotas de condomínio nos apartamentos e IRS sobre eventuais rendas.
Erros comuns
- Usar a tabela de habitação própria permanente. A menos que vá viver em Portugal de forma permanente, faça as contas com a tabela de habitação secundária.
- Ignorar o VPT. Se o valor patrimonial for superior ao preço, o IMT incide sobre o valor mais alto.
- Assinar o CPCV sem verificações. Dívidas e ampliações não licenciadas podem ficar agarradas ao imóvel.
- Contar com o visto gold. As compras de imóveis deixaram de ser elegíveis em outubro de 2023.
Impostos no país de residência
Comprar no estrangeiro pode gerar impostos a pagar e declarações a entregar no país onde vive, e não apenas onde compra.
- Residentes no Reino Unido são, em regra, tributados sobre os rendimentos e mais-valias obtidos em todo o mundo. As rendas de uma casa no estrangeiro entram na declaração Self Assessment e, na venda, pode haver Capital Gains Tax britânico a pagar. Normalmente é possível pedir o Foreign Tax Credit Relief pelo imposto já pago no outro país, para que o mesmo rendimento não seja totalmente tributado duas vezes.
- Cidadãos dos EUA e titulares de green card são tributados sobre os rendimentos obtidos em todo o mundo, vivam onde viverem. As rendas obtidas no estrangeiro devem constar da declaração nos EUA. Se as contas bancárias no estrangeiro, somadas, ultrapassarem $10,000 em qualquer momento do ano, é preciso entregar o FBAR (FinCEN Form 114), e pode também ser necessário o Form 8938 (FATCA) se os ativos financeiros no estrangeiro ultrapassarem os respetivos limites. Uma casa detida diretamente não é declarada no Form 8938, mas a conta no estrangeiro usada para os pagamentos pode ser.
- Todos os outros: verifique como o seu país tributa rendas e mais-valias obtidas no estrangeiro e se tem uma convenção para evitar a dupla tributação com o país onde vai comprar.
Planeie isto antes de comprar, de preferência com um consultor fiscal que conheça os dois países.
Calcule os seus próprios valores
Introduza o preço e a calculadora apura o IMT, o imposto do selo e os custos típicos de escritura, registo e advogado para uma habitação secundária no continente, para ver o montante total necessário além do preço.
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