Comprar casa em Espanha sendo estrangeiro

Comprar casa em Espanha sendo estrangeiro custa normalmente cerca de 8–13% além do preço num imóvel usado, e cerca de 13–14% num imóvel novo. O maior custo são os impostos: o imposto de transmissão (ITP) nos imóveis usados, fixado por cada região, ou 10% de IVA mais imposto do selo (AJD) nos imóveis novos. Os estrangeiros pagam os mesmos impostos de compra que os espanhóis, mas primeiro é preciso obter um NIE.

Pontos-chave

• Os imóveis usados pagam ITP, desde 6% em Madrid até 13% na fatia mais alta na Catalunha e nas Baleares.
• Os imóveis novos comprados a um promotor pagam 10% de IVA mais AJD regional em vez de ITP.
• Notário, registo predial e advogado acrescentam tipicamente cerca de 2% do preço.
• É preciso um NIE para comprar. Britânicos, norte-americanos e outros compradores de fora da UE podem comprar livremente.
• O visto gold por via imobiliária terminou a 3 de abril de 2025. Foi proposto um imposto de até 100% para compradores de fora da UE, mas não é lei.

Quanto custa comprar casa em Espanha

Todas as compras têm três grupos de custos:

1. Impostos – ITP nos imóveis usados, ou IVA mais AJD nos imóveis novos. Representam normalmente 80% ou mais dos custos de compra.
2. Notário e registo predial – o notário verifica e formaliza a escritura e o registo predial (Registro de la Propiedad) inscreve o comprador como proprietário. Os honorários seguem tabelas oficiais e, em conjunto, ficam tipicamente em cerca de 1% do preço.
3. Advogado – não é obrigatório, mas é muito recomendado para quem compra a partir do estrangeiro. Os honorários típicos rondam 1% mais 21% de IVA.

O comprador paga também, normalmente, os custos bancários e do crédito habitação, se pedir financiamento. As imobiliárias espanholas são normalmente pagas pelo vendedor, mas confirme no anúncio.

ITP: o imposto de transmissão espanhol por região

O ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) aplica-se na compra de um imóvel usado. Cada região (comunidad autónoma) fixa a sua taxa. O imposto é calculado sobre o maior valor entre o preço da escritura e o valor de referência do Catastro para o imóvel, por isso declarar um preço baixo não reduz o imposto.

Alguns pontos a ter em conta:

• A Catalunha passou a taxas por escalões nas escrituras a partir de 27 de junho de 2025: 10% sobre os primeiros 600 000 €, 11% de 600 000 € a 900 000 €, 12% até 1,5 milhões de € e 13% acima disso. Os grandes proprietários e os compradores de edifícios inteiros podem pagar 20%.
• Valência baixou a taxa geral de 10% para 9% nas compras a partir de 1 de junho de 2026. As casas acima de 1 milhão de € pagam 11%.
• As Baleares tributam cada fatia à sua própria taxa: 8% até 400 000 €, 9% até 600 000 €, 10% até 1 milhão de €, 12% até 2 milhões de € e 13% acima disso.
• A maioria das regiões tem taxas mais baixas para alguns compradores locais, como jovens a comprar a primeira casa ou famílias numerosas. Normalmente exigem que a casa seja a habitação principal, por isso raramente ajudam quem compra a partir do estrangeiro.

Imóveis novos: IVA e AJD

Na compra de uma casa nova a um promotor, paga-se 10% de IVA em vez de ITP. Nas Canárias aplica-se um imposto local, o IGIC, em vez do IVA. Nas compras em planta, cada pagamento faseado leva IVA à medida que é feito.

Além do IVA, paga-se o AJD (Actos Jurídicos Documentados), um imposto do selo sobre a escritura fixado pela região. Exemplos: 1,2% na Andaluzia, 0,75% em Madrid e, a partir de 1 de junho de 2026, 1,4% em Valência. A nossa calculadora usa um valor típico de 1,2%.

Exemplos práticos

Um apartamento usado de 250 000 € na Costa del Sol (Andaluzia)

Uma casa usada de 700 000 € em Barcelona (Catalunha)

Os primeiros 600 000 € são tributados a 10% e os últimos 100 000 € a 11%, pelo que o ITP é de 71 000 €. Com notário, registo e advogado, o total dos custos de compra ronda 86 470 €.

Um imóvel novo de 400 000 € na Andaluzia

O NIE e uma conta bancária espanhola

O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é um número pessoal para estrangeiros com interesses económicos ou de outro tipo em Espanha. É necessário para assinar a escritura, pagar o ITP ou o AJD e registar a casa.

• Em Espanha: pede-se num serviço de estrangeiros (Oficina de Extranjería) ou numa esquadra de polícia, presencialmente ou através de um representante com procuração.
• A partir do estrangeiro: pede-se no consulado espanhol do país onde vive.
• O que é preciso: o formulário EX-15, a taxa paga com o formulário 790 código 012, o passaporte e uma cópia, e uma breve declaração do motivo do pedido (comprar casa é um motivo válido).

Na prática, vai também ser precisa uma conta bancária espanhola para pagar por débito direto os impostos, as contas da casa e as taxas locais. Os bancos vão pedir o NIE e um comprovativo da origem do dinheiro.

Os britânicos podem comprar casa em Espanha?

Sim. Não há restrições a que britânicos, irlandeses, norte-americanos ou outros estrangeiros sejam proprietários de casas em Espanha, exceto em algumas zonas militares ou fronteiriças onde pode ser necessária autorização. Desde o Brexit, os britânicos são cidadãos de fora da UE. Isso não altera os impostos de compra, mas afeta o tempo de permanência permitido (em geral 90 dias em cada 180 sem visto) e a taxa de imposto para não residentes depois da compra.

O visto gold acabou. Espanha aboliu o visto de residência para investidores, incluindo a via imobiliária, a partir de 3 de abril de 2025. Comprar casa já não dá direito a viver em Espanha.

O imposto de 100% é uma proposta, não é lei. Em 2025, o governo apresentou um projeto de lei para um novo imposto de até 100% do valor sobre casas compradas por compradores de fora da UE que não vivam na UE. Na nossa última verificação, estava parado no Congresso. Confirme a situação atual antes de assumir qualquer compromisso, mas não faça as contas como se já se aplicasse.

Impostos depois da compra (não residentes)

Ser proprietário de uma casa em Espanha traz custos anuais, mesmo que nunca a arrende:

• IBI – o imposto municipal sobre imóveis, cobrado todos os anos.
• Imposto sobre o rendimento de não residentes – se a casa não estiver arrendada, Espanha tributa um rendimento fictício de 1,1% ou 2% do valor cadastral, a 19% para residentes na UE/EEE e a 24% para todos os outros, incluindo britânicos e norte-americanos. Se a casa estiver arrendada, paga-se imposto sobre a renda.
• Quotas de condomínio em apartamentos e urbanizações e, eventualmente, imposto sobre o património em patrimónios de valor elevado.

Um consultor fiscal espanhol (gestor) pode tratar destas declarações.

Erros comuns

• Usar a taxa da região errada. O ITP depende de onde fica a casa, não de onde vive o comprador.
• Esquecer o valor de referência. Se o valor do Catastro for superior ao preço, o ITP incide sobre esse valor.
• Pagar um sinal antes das verificações. O advogado deve verificar o registo predial, as dívidas associadas à casa e a situação urbanística antes da assinatura de um contrato privado (contrato de arras).
• Não contar com os custos anuais. O IBI, o imposto de não residentes e as quotas de condomínio repetem-se todos os anos.

Impostos no país de residência

Comprar no estrangeiro pode gerar impostos a pagar e declarações a entregar no país onde vive, e não apenas onde compra.

• Residentes no Reino Unido são, em regra, tributados sobre os rendimentos e mais-valias obtidos em todo o mundo. As rendas de uma casa no estrangeiro entram na declaração Self Assessment e, na venda, pode haver Capital Gains Tax britânico a pagar. Normalmente é possível pedir o Foreign Tax Credit Relief pelo imposto já pago no outro país, para que o mesmo rendimento não seja totalmente tributado duas vezes.
• Cidadãos dos EUA e titulares de green card são tributados sobre os rendimentos obtidos em todo o mundo, vivam onde viverem. As rendas obtidas no estrangeiro devem constar da declaração nos EUA. Se as contas bancárias no estrangeiro, somadas, ultrapassarem $10,000 em qualquer momento do ano, é preciso entregar o FBAR (FinCEN Form 114), e pode também ser necessário o Form 8938 (FATCA) se os ativos financeiros no estrangeiro ultrapassarem os respetivos limites. Uma casa detida diretamente não é declarada no Form 8938, mas a conta no estrangeiro usada para os pagamentos pode ser.
• Todos os outros: verifique como o seu país tributa rendas e mais-valias obtidas no estrangeiro e se tem uma convenção para evitar a dupla tributação com o país onde vai comprar.

Planeie isto antes de comprar, de preferência com um consultor fiscal que conheça os dois países.

Calcule os seus próprios valores

Escolha a região, indique se o imóvel é usado ou novo e introduza o preço. A calculadora soma o ITP ou o IVA e o AJD, o notário, o registo e o advogado, para ver o montante total necessário além do preço.