Comprare casa in Spagna da straniero

Comprare casa in Spagna da straniero costa in genere circa l'8–13% in più rispetto al prezzo per una casa usata, e intorno al 13–14% per una nuova costruzione. La voce più pesante sono le imposte: l'imposta di trasferimento (ITP) sulle case usate, decisa da ogni regione, oppure l'IVA del 10% più l'imposta di bollo (AJD) sulle nuove costruzioni. Gli stranieri pagano le stesse imposte di acquisto degli spagnoli, ma prima ti serve un NIE.

Punti chiave

• Le case usate pagano l'ITP, dal 6% a Madrid fino al 13% sulla fascia più alta in Catalogna e alle Baleari.
• Le nuove costruzioni comprate da un costruttore pagano l'IVA del 10% più l'AJD regionale invece dell'ITP.
• Notaio, registro immobiliare e avvocato aggiungono in genere circa il 2% del prezzo.
• Per comprare ti serve un NIE. Britannici, americani e altri acquirenti extra-UE possono comprare liberamente.
• Il golden visa tramite acquisto immobiliare è terminato il 3 aprile 2025. Un'imposta fino al 100% per gli acquirenti extra-UE è stata proposta ma non è legge.

Quanto costa comprare casa in Spagna

Ogni acquisto ha tre gruppi di costi:

1. Imposte – ITP per le case usate, oppure IVA più AJD per le nuove costruzioni. Di solito valgono l'80% o più dei costi di acquisto.
2. Notaio e registro immobiliare – il notaio verifica e redige l'atto (escritura) e il registro immobiliare (Registro de la Propiedad) ti iscrive come proprietario. Le tariffe seguono tabelle ufficiali e insieme arrivano in genere a circa l'1% del prezzo.
3. Il tuo avvocato – non è obbligatorio, ma è molto consigliato se compri dall'estero. L'onorario tipico è circa l'1% più IVA al 21%.

Se chiedi un mutuo, di solito sono a carico dell'acquirente anche i costi bancari e del mutuo. In Spagna le agenzie immobiliari di solito sono pagate dal venditore, ma controlla l'annuncio.

ITP: l'imposta di trasferimento spagnola per regione

L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) si applica quando compri una casa usata. Ogni regione (comunidad autónoma) fissa la propria aliquota. L'imposta si calcola sul valore più alto tra il prezzo nell'atto e il valore di riferimento del Catastro (valor de referencia) per l'immobile, quindi dichiarare un prezzo basso non riduce l'imposta.

Alcune cose da sapere:

• La Catalogna è passata ad aliquote a scaglioni per gli atti dal 27 giugno 2025: 10% sui primi 600.000 €, 11% da 600.000 € a 900.000 €, 12% fino a 1,5 mln € e 13% oltre. I grandi proprietari e chi compra interi edifici possono pagare il 20%.
• La Comunità Valenciana ha ridotto l'aliquota generale dal 10% al 9% per gli acquisti dal 1° giugno 2026. Le case di valore superiore a 1 mln € pagano l'11%.
• Le Baleari tassano ogni fascia con la propria aliquota: 8% fino a 400.000 €, 9% fino a 600.000 €, 10% fino a 1 mln €, 12% fino a 2 mln € e 13% oltre.
• La maggior parte delle regioni ha aliquote ridotte per alcuni acquirenti locali, come giovani al primo acquisto o famiglie numerose. Di solito richiedono che la casa diventi la tua residenza principale, quindi raramente aiutano chi compra dall'estero.

Nuove costruzioni: IVA e AJD

Se compri una casa nuova da un costruttore, paghi l'IVA del 10% invece dell'ITP. Nelle Isole Canarie al posto dell'IVA si applica un'imposta locale chiamata IGIC. Per una casa su progetto, ogni pagamento a stato di avanzamento sconta l'IVA man mano che paghi.

Oltre all'IVA paghi l'AJD (Actos Jurídicos Documentados), un'imposta di bollo sull'atto fissata dalla regione. Alcuni esempi: 1,2% in Andalusia, 0,75% a Madrid e, dal 1° giugno 2026, 1,4% nella Comunità Valenciana. Il nostro calcolatore usa un valore tipico del 1,2%.

Esempi pratici

Un appartamento usato da 250.000 € sulla Costa del Sol (Andalusia)

Una casa usata da 700.000 € a Barcellona (Catalogna)

I primi 600.000 € sono tassati al 10% e gli ultimi 100.000 € all'11%, quindi l'ITP è di 71.000 €. Con notaio, registro e avvocato, i costi di acquisto totali arrivano a circa 86.470 €.

Una nuova costruzione da 400.000 € in Andalusia

Il NIE e un conto in banca spagnolo

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è un numero personale per gli stranieri con interessi economici o di altro tipo in Spagna. Ti serve per firmare l'atto, pagare ITP o AJD e registrare la casa.

• In Spagna: fai domanda presso un ufficio stranieri (Oficina de Extranjería) o un commissariato di polizia, di persona o tramite un rappresentante con procura.
• Dall'estero: fai domanda tramite il consolato spagnolo del paese in cui vivi.
• Cosa ti serve: il modulo EX-15, la tassa pagata con il modulo 790 codice 012, il passaporto con una copia e una breve dichiarazione del motivo per cui ti serve (comprare casa è un motivo valido).

In pratica ti servirà anche un conto in banca spagnolo per pagare imposte, utenze e tributi locali con addebito diretto. Le banche ti chiederanno il NIE e la prova della provenienza del denaro.

I britannici possono comprare casa in Spagna?

Sì. Non ci sono restrizioni per britannici, irlandesi, americani o altri stranieri che vogliono possedere una casa in Spagna, salvo alcune zone militari o di confine dove può servire un permesso. Dopo la Brexit i britannici sono cittadini extra-UE. Questo non cambia le imposte di acquisto, ma incide su quanto tempo puoi restare (in genere 90 giorni ogni 180 senza visto) e sull'aliquota per non residenti che paghi dopo l'acquisto.

Il golden visa è terminato. La Spagna ha abolito il visto di residenza per investitori, compresa la via immobiliare, dal 3 aprile 2025. Comprare una casa non ti dà più il diritto di vivere in Spagna.

La tassa del 100% è proposta, non legge. Nel 2025 il governo ha presentato un disegno di legge per una nuova imposta fino al 100% del valore sulle case comprate da acquirenti extra-UE che non vivono nell'UE. Al nostro ultimo controllo era ferma al Congresso. Verifica la situazione aggiornata prima di impegnarti, ma non metterla in conto come se si applicasse già oggi.

Le tasse dopo l'acquisto (non residenti)

Possedere una casa in Spagna comporta costi annuali, anche se non la affitti mai:

• IBI – l'imposta comunale sugli immobili, addebitata ogni anno.
• Imposta sul reddito dei non residenti – se la casa non è affittata, la Spagna tassa un reddito figurativo pari all'1,1% o al 2% del valore catastale, al 19% per i residenti UE/SEE e al 24% per tutti gli altri, compresi britannici e americani. Se la affitti, paghi invece le tasse sull'affitto.
• Spese condominiali per appartamenti e complessi residenziali, ed eventualmente l'imposta patrimoniale sui patrimoni di valore elevato.

Un consulente fiscale spagnolo (gestor) può occuparsi di queste dichiarazioni per te.

Errori comuni

• Usare l'aliquota della regione sbagliata. L'ITP dipende da dove si trova la casa, non da dove vivi tu.
• Dimenticare il valore di riferimento. Se il valore del Catastro è più alto del prezzo, l'ITP si paga su quel valore.
• Versare una caparra prima delle verifiche. Il tuo avvocato dovrebbe controllare il registro immobiliare, eventuali debiti sulla casa e la situazione urbanistica prima che tu firmi un contratto privato (contrato de arras).
• Non mettere in conto i costi annuali. IBI, imposta per non residenti e spese condominiali si pagano ogni anno.

Le tasse nel tuo paese

Comprare all'estero può comportare tasse da pagare e moduli da presentare dove vivi, non solo dove compri.

• I residenti nel Regno Unito sono in genere tassati sul reddito e sulle plusvalenze in tutto il mondo. L'affitto di una casa all'estero va indicato nella dichiarazione Self Assessment e, quando vendi, potresti dover pagare la Capital Gains Tax britannica. Di solito puoi chiedere il Foreign Tax Credit Relief per le imposte già pagate nell'altro paese, così lo stesso reddito non viene tassato due volte per intero.
• I cittadini statunitensi e i titolari di green card sono tassati sul reddito mondiale ovunque vivano. Dichiara il reddito da affitto estero nella dichiarazione dei redditi statunitense. Se i tuoi conti bancari esteri superano insieme i 10.000 $ in qualsiasi momento dell'anno, presenta un FBAR (FinCEN Form 114) e potresti dover presentare anche il Form 8938 (FATCA) se le tue attività finanziarie estere superano le relative soglie. Una casa che possiedi direttamente non va indicata nel Form 8938, ma il conto estero da cui paghi potrebbe doverlo essere.
• Tutti gli altri: verifica come il tuo paese tassa affitti e plusvalenze esteri e se ha una convenzione contro le doppie imposizioni con il paese in cui compri.

Pianifica tutto prima di comprare, idealmente con un consulente fiscale che conosca entrambi i paesi.

Calcola le tue cifre

Scegli la regione, indica casa usata o nuova costruzione e inserisci il prezzo. Il calcolatore somma ITP oppure IVA e AJD, notaio, registro e avvocato, così vedi l'importo completo che ti servirà oltre al prezzo.