Comprare casa in Italia da un privato di solito costa meno di imposte di quanto potresti pensare, perché l'imposta principale si calcola sul valore catastale dell'immobile, non sul prezzo. L'imposta di registro è del 9% per una seconda casa e del 2% con l'agevolazione prima casa, con un minimo di 1000 €. Se compri una casa nuova da un'impresa costruttrice funziona diversamente: paghi invece l'IVA sul prezzo.
Punti chiave
- Da un privato: imposta di registro del 9% (seconda casa) o del 2% (prima casa) sul valore catastale, minimo 1000 €, più imposte fisse di 50 € + 50 €.
- Da un'impresa che applica l'IVA: IVA al 10%, o al 4% con l'agevolazione prima casa, più tre imposte fisse da 200 € ciascuna.
- La prima casa richiede la residenza nel comune entro 18 mesi, quindi la maggior parte di chi compra una casa vacanze paga l'aliquota più alta.
- Ti serve il codice fiscale. Gli acquirenti extra-UE devono venire da un paese che riconosce gli stessi diritti agli italiani.
- Aggiungi il notaio e, di solito, un'agenzia immobiliare che fa pagare anche l'acquirente.
Comprare casa in Italia: quanto costa
| Costo | Da privato | Da impresa (vendita con IVA) |
|---|---|---|
| Imposta principale | Imposta di registro 9%, o 2% prima casa, sul valore catastale | IVA 10%, o 4% prima casa, sul prezzo |
| Imposte fisse | Imposta ipotecaria 50 € + imposta catastale 50 € | Imposte di registro, ipotecaria e catastale, 200 € ciascuna |
| Notaio | Onorario tipico per il rogito, qualche migliaio di euro | Uguale |
| Agenzia | Di solito circa il 3% + IVA, spesso a carico di entrambe le parti | Spesso nessuna se compri direttamente |
Tutti i costi per il tuo prezzo e la tua situazione in Italia, comprese le imposte per chi compra dall'estero.
Imposta di registro e valore catastale
La maggior parte delle vendite di abitazioni tra privati usa il meccanismo del prezzo-valore. L'imposta di registro si calcola sul valore catastale dell'immobile, non sul prezzo che paghi, purché tu compri come persona fisica e chieda al notaio di applicarlo nell'atto.
Il valore catastale si ricava dalla rendita catastale ufficiale:
- Prendi la rendita catastale e aggiungi il 5%.
- Moltiplica per 110 per una prima casa, o per 120 per qualsiasi altra casa.
Per esempio, un appartamento con una rendita di 700 € ha un valore catastale, come seconda casa, di 700 € × 1,05 × 120 = 88.200 €. Al 9%, l'imposta di registro è di 7.938 €, anche se il prezzo è di 200.000 € o più.
La rendita è indicata nella visura catastale dell'immobile. Chiedila prima di fare un'offerta. Il nostro calcolatore non conosce la cifra reale, quindi ipotizza che il valore catastale sia circa il 40% del prezzo. Nei centri storici è spesso molto più basso, e nelle case accatastate di recente può essere più alto.
Qualunque sia il valore catastale, l'imposta di registro non può essere inferiore a 1000 €.
Prima casa: l'agevolazione per l'abitazione principale
L'agevolazione prima casa riduce le imposte sull'acquisto della tua abitazione principale. Secondo la guida del Notariato, le condizioni principali sono:
- Compri come persona fisica, non per un'attività d'impresa.
- La casa non è in una categoria catastale di lusso (A/1, A/8 o A/9).
- Vivi nel comune in cui si trova la casa, oppure ci trasferisci la residenza entro 18 mesi dall'acquisto. Vale anche se ci lavori o ci studi.
- Non possiedi un'altra casa nello stesso comune, da solo o con il coniuge.
- Se possiedi già una casa comprata con l'agevolazione prima casa altrove in Italia, devi venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
Queste condizioni si dichiarano nell'atto. Se non trasferisci la residenza in tempo, perdi l'agevolazione e paghi la differenza più una sanzione. I cittadini italiani trasferiti all'estero per lavoro possono chiedere l'agevolazione su una casa nel comune di nascita o di precedente residenza senza tornare a viverci.
Per la maggior parte degli acquirenti britannici, irlandesi o americani di una casa vacanze, la prima casa non si applica: metti in conto l'aliquota del 9%.
Nuove costruzioni da un'impresa: l'IVA
Se compri una casa nuova dall'impresa costruttrice o da un'impresa che applica l'IVA, paghi l'IVA al 10% sul prezzo, o al 4% se hai i requisiti per la prima casa. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono allora fisse a 200 € ciascuna. Poiché l'IVA si paga sull'intero prezzo e non sul valore catastale, una nuova costruzione di solito costa di più in imposte rispetto a una casa usata allo stesso prezzo. Il nostro calcolatore considera gli acquisti di case usate da privati.
Esempi pratici
Una seconda casa da 200.000 €, comprata da un privato
| Costo | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 7200 € |
| Imposte ipotecaria e catastale | 100 € |
| Notaio (tipico) | 2800 € |
| Totale costi di acquisto | 10.100 € |
Si ipotizza un valore catastale pari al 40% del prezzo. La provvigione dell'agenzia è esclusa.
Una casa da 150.000 € comprata come abitazione principale (prima casa)
L'imposta di registro al 2% è di 1200 €, quindi i costi di acquisto totali sono di circa 4100 €, esclusa l'agenzia.
Una casa di paese da 50.000 € come abitazione principale
Al 2% del valore catastale ipotizzato, l'imposta sarebbe ben al di sotto del minimo, quindi paghi 1000 €. I costi di acquisto totali arrivano a circa 3900 €. Sulle case economiche il notaio e le spese fisse pesano più dell'imposta.
Comprare casa in Italia da straniero
Codice fiscale. Ti serve un codice fiscale italiano per il compromesso, il rogito, le imposte e le utenze. I non residenti possono richiederlo a un consolato italiano o a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate in Italia, presentando il passaporto.
Reciprocità. Per la legge italiana, gli stranieri godono degli stessi diritti civili degli italiani se il loro paese riconosce lo stesso agli italiani. I cittadini UE e SEE sono esentati da questa verifica, così come gli stranieri regolarmente residenti in Italia con un permesso idoneo. Per gli altri, compresi i cittadini britannici e statunitensi, il notaio verifica la reciprocità prima del rogito. Anche un trattato sugli investimenti tra l'Italia e il tuo paese può soddisfarla.
Il notaio. Il rogito deve essere firmato davanti a un notaio italiano, che verifica la proprietà, riscuote le imposte e registra la vendita. Gli atti sono in italiano. Se non parli italiano deve essere presente un interprete, a meno che il notaio e i testimoni non parlino la tua lingua. Se non puoi essere presente, puoi firmare all'estero una procura notarile con apostille.
La procedura. Di solito si firma un contratto preliminare (compromesso) versando una caparra, che va registrato all'Agenzia delle Entrate, e poi il rogito definitivo qualche settimana o mese dopo.
Costi dopo l'acquisto
Le seconde case pagano ogni anno l'IMU, l'imposta locale sugli immobili, con aliquote decise dal comune. L'abitazione principale in genere è esente, a meno che non sia in una categoria di lusso. Pagherai anche la tassa sui rifiuti (TARI) e le eventuali spese condominiali. I non residenti potrebbero dover dichiarare i redditi da immobili italiani, e anche il tuo paese potrebbe tassarli.
Errori comuni
- Fare i conti sul prezzo invece che sul valore catastale. Procurati la visura catastale per calcolare l'imposta reale.
- Dare per scontata la prima casa. Richiede la residenza entro 18 mesi.
- Confrontare nuove costruzioni e case usate solo sulle imposte. Sulle nuove costruzioni l'IVA si paga sull'intero prezzo.
- Dimenticare l'agenzia. In Italia le agenzie immobiliari di solito fanno pagare sia l'acquirente sia il venditore.
Le tasse nel tuo paese
Comprare all'estero può comportare tasse da pagare e moduli da presentare dove vivi, non solo dove compri.
- I residenti nel Regno Unito sono in genere tassati sul reddito e sulle plusvalenze in tutto il mondo. L'affitto di una casa all'estero va indicato nella dichiarazione Self Assessment e, quando vendi, potresti dover pagare la Capital Gains Tax britannica. Di solito puoi chiedere il Foreign Tax Credit Relief per le imposte già pagate nell'altro paese, così lo stesso reddito non viene tassato due volte per intero.
- I cittadini statunitensi e i titolari di green card sono tassati sul reddito mondiale ovunque vivano. Dichiara il reddito da affitto estero nella dichiarazione dei redditi statunitense. Se i tuoi conti bancari esteri superano insieme i 10.000 $ in qualsiasi momento dell'anno, presenta un FBAR (FinCEN Form 114) e potresti dover presentare anche il Form 8938 (FATCA) se le tue attività finanziarie estere superano le relative soglie. Una casa che possiedi direttamente non va indicata nel Form 8938, ma il conto estero da cui paghi potrebbe doverlo essere.
- Tutti gli altri: verifica come il tuo paese tassa affitti e plusvalenze esteri e se ha una convenzione contro le doppie imposizioni con il paese in cui compri.
Pianifica tutto prima di comprare, idealmente con un consulente fiscale che conosca entrambi i paesi.
Calcola le tue cifre
Scegli abitazione principale o seconda casa e inserisci il prezzo. Il calcolatore stima l'imposta di registro, le imposte fisse e i costi del notaio. Controlla il risultato con il valore catastale reale quando avrai la visura catastale.
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