I costi di acquisto casa in 19 paesi a confronto

I costi di acquisto vanno da quasi zero a ben oltre un decimo del prezzo, a seconda di dove compri e se compri dall'estero. Questa pagina mette a confronto tutti i 19 paesi che copriamo, per una casa del valore di circa 300.000 € nella valuta di ciascun paese.

Punti chiave

• È l'imposta principale sull'acquisto a fare quasi tutta la differenza: alcuni paesi applicano pochi punti percentuali fissi, altri aliquote a scaglioni o l'IVA sulle nuove costruzioni.
• Nella maggior parte d'Europa gli acquirenti stranieri pagano le stesse imposte dei residenti.
• Inghilterra e Irlanda del Nord, Canada e Australia applicano imposte extra a chi compra dall'estero, che possono raddoppiare o triplicare il conto.
• Queste cifre si aggiornano automaticamente ogni volta che cambiano le regole di un paese.

Costi di acquisto casa per paese

La tabella mostra i costi di acquisto totali: imposte sull'acquisto più le spese tipiche di notaio, avvocato e registro. Sono escluse ispezioni tecniche, spese del mutuo e provvigioni d'agenzia, così puoi confrontare situazioni omogenee. La prima colonna è un acquirente residente che compra l'abitazione principale. La seconda è chi vive all'estero e compra una seconda casa o una casa vacanze, che è il caso della maggior parte degli acquirenti dall'estero.

\* Australia, Canada e Nuova Zelanda limitano anche cosa possono comprare gli stranieri: l'Australia vieta alla maggior parte degli acquirenti stranieri le case esistenti fino al 31 marzo 2027, il Canada vieta alla maggior parte dei non canadesi di comprare case fino al 1° gennaio 2027, e la Nuova Zelanda vieta alla maggior parte degli acquirenti dall'estero le case esistenti. Le cifre mostrano le imposte che si applicherebbero.

I prezzi sono convertiti da 300.000 € a tassi di cambio di esempio e arrotondati, così ogni paese è confrontato a un valore simile. Le percentuali si riferiscono al prezzo considerato.

Cosa fa la differenza più grande

L'imposta sull'acquisto. Ha un nome diverso in ogni paese: stamp duty nel Regno Unito, in Irlanda, a Malta e in Australia, ITP in Spagna, IMT in Portogallo, spese del notaire in Francia (in gran parte imposte), Grunderwerbsteuer in Germania e Austria, la tassa DLD a Dubai e la land transfer tax in Canada. Alcuni paesi applicano un'aliquota fissa sull'intero prezzo. Altri, come il Regno Unito e l'Australia, applicano aliquote crescenti su fasce di prezzo, quindi l'imposta sale più in fretta sulle case più care.

Nuova costruzione o casa usata. In Spagna, Cipro, Croazia e Grecia, una casa nuova comprata da un costruttore di solito paga l'IVA invece dell'imposta di trasferimento, e questo può renderla più conveniente o più cara. La Spagna applica l'IVA del 10% sulle case nuove più l'imposta di bollo (AJD).

Prima casa o seconda casa. Diversi paesi prevedono aliquote più basse per l'unica casa o l'abitazione principale: l'Italia (2% invece del 9% del valore catastale), i Paesi Bassi (2% invece del 8%), il Belgio e il Regno Unito, dove le seconde case pagano un extra del 5%. Chi compra dall'estero raramente ne ha diritto, perché la casa deve essere quella in cui vive.

Dove vivi. In Inghilterra e Irlanda del Nord, chi non ha vissuto nel Regno Unito per 183 giorni nell'anno prima dell'acquisto paga un extra del 2%. L'Ontario applica il 25% a chi non è cittadino canadese o residente permanente, e il NSW e il Victoria applicano il 9% e il 8%.

Le spese in più

Quasi ovunque pagherai anche un notaio o un avvocato per il trasferimento, le spese del registro immobiliare e, di solito, un avvocato indipendente tutto tuo se compri all'estero. Insieme aggiungono in genere dall'1% al 3% circa del prezzo. Metti in conto anche un'ispezione tecnica, soprattutto per le case meno recenti, e i costi di cambio valuta se paghi da un altro paese.

Comprare casa non ti dà il diritto di viverci

Nella maggior parte dei paesi, possedere una casa non dà alcun diritto di residenza. Le vie del "golden visa" che un tempo legavano le due cose sono in gran parte chiuse: la Spagna ha chiuso il visto per investitori il 3 aprile 2025 e il Portogallo ha smesso di considerare gli acquisti immobiliari nell'ottobre 2023. La Grecia offre ancora la residenza per investimenti immobiliari, ma il minimo ora è di 800.000 € in Attica (compresa Atene), Salonicco, Mykonos, Santorini e nelle isole con più di 3.100 abitanti, e di 400.000 € altrove, per un singolo immobile di almeno 120 m² che non può essere affittato per brevi periodi. Verifica le regole sui visti separatamente da quelle sull'acquisto, con un avvocato esperto di immigrazione.

Cosa potrebbe fare il prezzo dopo l'acquisto

I costi di acquisto sono soldi che non recuperi, quindi conta quanto tempo serve ai prezzi per coprirli. Ecco cosa dice lo storico ufficiale dei prezzi nazionali per alcuni paesi molto richiesti:

• Spagna: I dati ufficiali mostrano che i prezzi in Spagna sono cambiati del 7.1% all'anno negli ultimi cinque anni. Considerando ogni periodo di 5 anni dal 2000, un periodo tipico ha registrato circa il 4.6% all'anno, uno più debole il -3.9% e uno più forte il 7.1%. L'andamento passato non predice quello futuro.
• Portogallo: I dati ufficiali mostrano che i prezzi in Portogallo sono cambiati del 10.9% all'anno negli ultimi cinque anni. Considerando ogni periodo di 5 anni dal 2000, un periodo tipico ha registrato circa il 1.3% all'anno, uno più debole il -1.4% e uno più forte il 9.3%. L'andamento passato non predice quello futuro.
• Regno Unito: I dati ufficiali mostrano che i prezzi in Regno Unito sono cambiati del 3% all'anno negli ultimi cinque anni. Considerando ogni periodo di 5 anni dal 2000, un periodo tipico ha registrato circa il 4.2% all'anno, uno più debole il 2.1% e uno più forte il 5.7%. L'andamento passato non predice quello futuro.

Il calcolatore mostra scenari prudente, tipico e favorevole per il tuo prezzo, calcolati dagli stessi dati ufficiali.

Le tasse nel tuo paese

Comprare all'estero può comportare tasse da pagare e moduli da presentare dove vivi, non solo dove compri.

• I residenti nel Regno Unito sono in genere tassati sul reddito e sulle plusvalenze in tutto il mondo. L'affitto di una casa all'estero va indicato nella dichiarazione Self Assessment e, quando vendi, potresti dover pagare la Capital Gains Tax britannica. Di solito puoi chiedere il Foreign Tax Credit Relief per le imposte già pagate nell'altro paese, così lo stesso reddito non viene tassato due volte per intero.
• I cittadini statunitensi e i titolari di green card sono tassati sul reddito mondiale ovunque vivano. Dichiara il reddito da affitto estero nella dichiarazione dei redditi statunitense. Se i tuoi conti bancari esteri superano insieme i 10.000 $ in qualsiasi momento dell'anno, presenta un FBAR (FinCEN Form 114) e potresti dover presentare anche il Form 8938 (FATCA) se le tue attività finanziarie estere superano le relative soglie. Una casa che possiedi direttamente non va indicata nel Form 8938, ma il conto estero da cui paghi potrebbe doverlo essere.
• Tutti gli altri: verifica come il tuo paese tassa affitti e plusvalenze esteri e se ha una convenzione contro le doppie imposizioni con il paese in cui compri.

Pianifica tutto prima di comprare, idealmente con un consulente fiscale che conosca entrambi i paesi.

Calcola le tue cifre

Queste sono medie per un acquisto tipico. Usa il calcolatore per vedere ogni costo per il tuo prezzo, la tua regione e la tua situazione, comprese le imposte per chi compra dall'estero, i documenti che ti serviranno e la liquidità necessaria il giorno del rogito.