De kosten van een woning kopen in 19 landen vergeleken

De kosten koper lopen uiteen van bijna niets tot ruim een tiende van de prijs, afhankelijk van waar je koopt en of je vanuit het buitenland koopt. Op deze pagina zie je alle 19 landen die we behandelen naast elkaar, voor een woning van ongeveer €300.000 in de eigen valuta van elk land.

Belangrijkste punten

• Het grootste verschil zit in de belangrijkste aankoopbelasting: sommige landen rekenen een vast tarief van een paar procent, andere werken met schijventarieven of rekenen btw bij nieuwbouw.
• In het grootste deel van Europa betalen buitenlandse kopers dezelfde belastingen als lokale kopers.
• Engeland en Noord-Ierland, Canada en Australië rekenen extra belastingen voor kopers uit het buitenland, en die kunnen de rekening verdubbelen of verdrievoudigen.
• Deze bedragen worden automatisch bijgewerkt zodra de regels van een land veranderen.

Kosten koper per land

De tabel toont de totale aankoopkosten: aankoopbelastingen plus gebruikelijke notaris-, advocaat- en kadasterkosten. Bouwkundige keuringen, hypotheekkosten en makelaarskosten zijn weggelaten, zodat je appels met appels vergelijkt. De eerste kolom is een lokale koper die zijn hoofdverblijf koopt. De tweede is iemand die in het buitenland woont en een tweede woning of vakantiewoning koopt, zoals de meeste buitenlandse kopers doen.

\* Australië, Canada en Nieuw-Zeeland beperken ook wat buitenlandse kopers mogen kopen: Australië verbiedt de meeste buitenlandse kopers tot 31 maart 2027 om bestaande woningen te kopen, Canada verbiedt de meeste niet-Canadezen tot 1 januari 2027 om woningen te kopen, en Nieuw-Zeeland verbiedt de meeste buitenlandse kopers om bestaande woningen te kopen. De bedragen tonen de belastingen die van toepassing zouden zijn.

De prijzen zijn omgerekend vanuit €300.000 tegen voorbeeldwisselkoersen en afgerond, zodat elk land tegen een vergelijkbare waarde wordt vergeleken. Percentages zijn van de gebruikte prijs.

Wat het grootste verschil maakt

De aankoopbelasting. Die heet in elk land anders: stamp duty in het VK, Ierland, Malta en Australië, ITP in Spanje, IMT in Portugal, notariskosten (frais de notaire, grotendeels belastingen) in Frankrijk, Grunderwerbsteuer in Duitsland en Oostenrijk, de DLD-fee in Dubai en land transfer tax in Canada. Sommige landen rekenen een vast tarief over de hele prijs. Andere, zoals het VK en Australië, rekenen oplopende tarieven over delen van de prijs, zodat de belasting bij duurdere woningen sneller stijgt.

Nieuwbouw of bestaande woning. In Spanje, Cyprus, Kroatië en Griekenland betaal je bij een nieuwe woning die je van een ontwikkelaar koopt meestal btw in plaats van overdrachtsbelasting. Dat kan goedkoper of duurder uitvallen. Spanje rekent 10% btw op nieuwe woningen plus zegelbelasting (AJD).

Hoofdverblijf of tweede woning. Verschillende landen hebben lagere tarieven voor je enige woning of hoofdverblijf: Italië (2% in plaats van 9% van de kadastrale waarde), Nederland (2% in plaats van 8%), België, en het VK, waar je voor een tweede woning 5% extra betaalt. Kopers uit het buitenland komen daar zelden voor in aanmerking, omdat de woning hun woonplaats moet zijn.

Waar je woont. In Engeland en Noord-Ierland betalen kopers die in het jaar vóór de aankoop geen 183 dagen in het VK hebben gewoond 2% extra. Ontario rekent 25% aan kopers die geen Canadees staatsburger of permanent inwoner zijn, en NSW en Victoria rekenen 9% en 8%.

De kosten bovenop de belasting

Bijna overal betaal je ook een notaris of conveyancing-advocaat, kadasterkosten, en meestal een eigen onafhankelijke advocaat als je in het buitenland koopt. Samen komt dat doorgaans neer op ongeveer 1% tot 3% van de prijs. Reken ook op een bouwkundige keuring, vooral bij oudere woningen, en op kosten voor het overmaken van geld als je vanuit een ander land betaalt.

Een woning kopen geeft je geen recht om er te wonen

In de meeste landen geeft een eigen woning je geen verblijfsrecht. De "golden visa"-routes die die twee vroeger koppelden, zijn grotendeels gesloten: Spanje schafte zijn investeerdersvisum af op 3 april 2025, en Portugal telt sinds oktober 2023 vastgoedaankopen niet meer mee. Griekenland biedt nog steeds verblijf aan voor investeringen in vastgoed, maar het minimum is nu €800.000 in Attica (inclusief Athene), Thessaloniki, Mykonos, Santorini en eilanden met meer dan 3.100 inwoners, en €400.000 elders, voor één woning van minstens 120 m² die niet kortdurend mag worden verhuurd. Bekijk de visumregels los van de aankoopregels, en samen met een immigratieadvocaat.

Wat de prijs kan doen nadat je hebt gekocht

Aankoopkosten zijn geld dat je niet terugkrijgt, dus het is belangrijk hoe lang het duurt voordat prijsstijgingen ze goedmaken. Dit zegt de officiële landelijke prijsgeschiedenis voor een paar populaire landen:

• Spanje: Officiële cijfers laten zien dat de prijzen in Spanje de afgelopen vijf jaar met 7.1% per jaar zijn veranderd. Als we kijken naar elke periode van 5 jaar sinds 2000, zag een gemiddelde periode ongeveer 4.6% per jaar, een zwakkere -3.9% en een sterkere 7.1%. Eerdere veranderingen voorspellen geen toekomstige.
• Portugal: Officiële cijfers laten zien dat de prijzen in Portugal de afgelopen vijf jaar met 10.9% per jaar zijn veranderd. Als we kijken naar elke periode van 5 jaar sinds 2000, zag een gemiddelde periode ongeveer 1.3% per jaar, een zwakkere -1.4% en een sterkere 9.3%. Eerdere veranderingen voorspellen geen toekomstige.
• Verenigd Koninkrijk: Officiële cijfers laten zien dat de prijzen in Verenigd Koninkrijk de afgelopen vijf jaar met 3% per jaar zijn veranderd. Als we kijken naar elke periode van 5 jaar sinds 2000, zag een gemiddelde periode ongeveer 4.2% per jaar, een zwakkere 2.1% en een sterkere 5.7%. Eerdere veranderingen voorspellen geen toekomstige.

De rekenhulp toont voorzichtige, gemiddelde en sterke scenario's voor jouw prijs, berekend op basis van dezelfde officiële gegevens.

Belasting in je eigen land

Een woning in het buitenland kopen kan leiden tot belasting en aangiftes waar je woont, niet alleen waar je koopt.

• Inwoners van het VK worden over het algemeen belast over hun wereldwijde inkomen en winsten. Huurinkomsten uit een woning in het buitenland vermeld je in je Self Assessment-aangifte, en bij verkoop kan je Britse Capital Gains Tax verschuldigd zijn. Meestal kun je Foreign Tax Credit Relief aanvragen voor belasting die je al in het andere land hebt betaald, zodat hetzelfde inkomen niet volledig dubbel wordt belast.
• Amerikaanse staatsburgers en green-cardhouders worden belast over hun wereldwijde inkomen, waar ze ook wonen. Geef buitenlandse huurinkomsten op in je Amerikaanse aangifte. Als je buitenlandse bankrekeningen samen op enig moment in het jaar boven $10.000 uitkomen, dien je een FBAR (FinCEN Form 114) in, en mogelijk heb je ook Form 8938 (FATCA) nodig als je buitenlandse financiële bezittingen de drempels ervan overschrijden. Een woning die je rechtstreeks bezit, hoef je niet op Form 8938 te vermelden, maar de buitenlandse rekening waarmee je betaalt mogelijk wel.
• Alle anderen: controleer hoe jouw land buitenlandse huurinkomsten en winsten belast, en of er een belastingverdrag is met het land waar je koopt.

Plan dit voordat je koopt, het liefst met een belastingadviseur die beide landen kent.

Bereken je eigen bedragen

Dit zijn gemiddelden voor een gebruikelijke aankoop. Gebruik de rekenhulp om alle kosten te zien voor jouw prijs, regio en situatie, inclusief de belastingen voor kopers uit het buitenland, de papieren die je nodig hebt en het geld dat je op de dag zelf nodig hebt.