Notariskosten in Frankrijk uitgelegd

De notariskosten in Frankrijk bedragen ongeveer 7–8% van de prijs voor een oudere woning en ongeveer 2–3% voor nieuwbouw. Ondanks de naam is het grootste deel van het geld niet het honorarium van de notaris (notaire): het is overdrachtsbelasting die de notaris int voor de staat en de lokale overheden. Buitenlandse kopers en niet-ingezetenen betalen precies hetzelfde als Franse kopers.

Belangrijkste punten

• "Frais de notaire" zijn grotendeels overdrachtsbelastingen (droits de mutation), niet het eigen loon van de notaris.
• Oudere woningen: ongeveer 7–8%. Onze rekenhulp gebruikt 7,5%.
• Nieuwbouw die met btw wordt verkocht: ongeveer 2–3%, omdat de btw in de prijs het grootste deel van de overdrachtsbelasting vervangt. Wij gebruiken 2,5%.
• Veel departementen hebben hun tarief voor de overdrachtsbelasting tussen 2025 en 2028 verhoogd van 4,5% naar 5%.
• Na het ondertekenen van de compromis de vente heb je 10 dagen bedenktijd.

Wat de frais de notaire precies omvatten

Service-Public verdeelt de "notariskosten" in vier delen:

1. Belastingen en heffingen (droits et taxes). Veruit het grootste deel. Bij een oudere woning zijn dit de overdrachtsbelastingen (droits de mutation à titre onéreux, of DMTO) die naar het departement, de gemeente en de staat gaan.
2. Emolumenten. Het eigen, gereguleerde honorarium van de notaris voor de verkoop, vastgelegd in een landelijke schaal en berekend over delen van de prijs. Het is hetzelfde welke notaris je ook kiest. Daar komt 20% btw bij.
3. Verschotten (débours). Geld dat de notaris voor jou voorschiet, bijvoorbeeld voor documenten en kopieën van het kadaster.
4. Honoraria (honoraires) voor extra, niet-gereguleerd werk, zoals het opstellen van een aparte juridische overeenkomst.

Als voorbeeld vermeldt Service-Public dat de emolumenten voor een appartement van €200.000 €1.995,25 bedragen vóór btw, of ongeveer €2.394 inclusief btw. Dat is ruwweg 1,2% van de prijs. Alles wat erbovenop komt, is grotendeels belasting.

Oudere woningen: ongeveer 7–8%

Het grootste deel van de overdrachtsbelasting op een oudere woning (ancien) gaat naar het departement. Dat tarief was jarenlang gemaximeerd op 4,5%. Departementen mogen het nu verhogen tot maximaal 5% voor aktes die worden getekend tussen 1 april 2025 en 31 maart 2028, en veel departementen hebben dat gedaan. Met de belasting van de gemeente en de inningskosten van de staat erbij komt de totale overdrachtsbelasting op ruwweg 5,8% van de prijs, of ongeveer 6,3% waar het departement 5% rekent.

Starters die hun hoofdverblijf kopen, zijn vrijgesteld van de verhoging met 0,5 procentpunt. Daarvoor mag je in de twee jaar vóór de akte geen eigen hoofdverblijf hebben gehad, dus dit geldt zelden voor een vakantiewoning.

Tel het honorarium van de notaris, de btw en de verschotten erbij op en je komt uit op de bekende 7–8%.

Nieuwbouw: ongeveer 2–3%

Een woning die binnen vijf jaar na oplevering voor het eerst door een ontwikkelaar wordt verkocht, wordt meestal met btw verkocht, en die zit al in de prijs. De overdrachtsbelasting daalt dan naar een verlaagd tarief van ongeveer 0,7%, zodat de totale notariskosten ruwweg 2–3% bedragen. Dit geldt ook voor aankopen op plan (vente en l'état futur d'achèvement, of VEFA).

Uitgewerkte voorbeelden

Bij de oudere woning van €250.000 is ruwweg vier vijfde van de € 18.750 belasting. Het eigen honorarium van de notaris is maar een klein deel ervan. Vergelijk dat met de nieuwbouwwoning van €300.000: de kosten zijn veel lager omdat de ontwikkelaar de btw heeft betaald en die in de prijs zit.

Het exacte bedrag hangt af van het departement en de verkoop, dus je notaris geeft je een schriftelijke kostenraming voordat je tekent.

Een huis kopen in Frankrijk: de stappen

1. Bod en compromis de vente

Zodra je bod is geaccepteerd, teken je een voorlopig koopcontract: meestal een compromis de vente (beide partijen verbinden zich) of een promesse de vente (de verkoper verbindt zich en jij krijgt een optie). Dit kan op het kantoor van de notaris of via de makelaar worden getekend. Je betaalt normaal een aanbetaling, vaak 5–10% van de prijs, die de notaris in bewaring houdt.

Het contract hoort ontbindende voorwaarden (conditions suspensives) te bevatten, zoals het krijgen van je hypotheek. Als een hypotheekvoorwaarde binnen de afgesproken tijd niet wordt vervuld, krijg je je aanbetaling terug.

2. De bedenktijd van 10 dagen

Volgens artikel L271-1 van de Code de la construction et de l'habitation kan een particuliere koper van een woning zich binnen 10 dagen terugtrekken, zonder reden op te geven en zonder boete. De termijn begint op de dag nadat het contract, met alle verplichte documenten, aangetekend of persoonlijk aan je is overhandigd. Stuur een eventuele intrekking per aangetekende brief.

3. Keuringen (DDT)

De verkoper moet een technisch dossier (dossier de diagnostic technique) bij de compromis voegen. Afhankelijk van de woning bevat het:

• DPE – energieprestatielabel, plus een energieaudit voor huizen met label E, F of G.
• Lood bij woningen gebouwd vóór 1949 en asbest bij woningen met een bouwvergunning van vóór juli 1997.
• Controles van gas en elektriciteit bij installaties ouder dan 15 jaar.
• Termieten en huiszwam (mérule) in aangewezen zones.
• ERP – rapport over natuurlijke, mijnbouw- en technologische risico's.
• Controle van de septic tank bij woningen die niet op de riolering zijn aangesloten.
• Vliegtuiglawaai in de buurt van luchthavens.

Lees ze voordat je tekent. Ze geven een goed beeld van de herstelkosten.

4. Acte authentique

De definitieve akte wordt bij de notaris getekend, meestal twee tot drie maanden na de compromis. Je betaalt het restant en de notariskosten vóór of op dat moment. Kun je er niet bij zijn, dan kun je een volmacht tekenen.

Als buitenlander kopen in Frankrijk

Frankrijk legt buitenlandse kopers geen beperkingen op en er is geen toeslag voor niet-ingezetenen. Je hebt een paspoort nodig, een bewijs van adres en in de praktijk een Franse of andere EU-bankrekening voor overboekingen en lokale rekeningen. De notaris handelt namens de wet, niet namens jou. Veel buitenlandse kopers nemen daarom ook een eigen notaris (zonder extra kosten, omdat de kosten worden gedeeld) of een tweetalige advocaat.

Na de aankoop kun je jaarlijks een taxe foncière (onroerendgoedbelasting) verwachten en, voor tweede woningen, taxe d'habitation, die sommige gemeenten in gewilde gebieden met een toeslag verhogen.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat over de frais de notaire te onderhandelen valt. Het belastingdeel ligt wettelijk vast.
• De makelaarskosten vergeten. Als in de advertentie staat dat de kosten voor de koper zijn, tel ze er dan bij op.
• Het DPE-label negeren. Woningen met label F of G krijgen te maken met verhuurbeperkingen en kunnen dure verbouwingen nodig hebben.
• De aanbetaling rechtstreeks aan de verkoper betalen. Betaal die aan de notaris.

Belasting in je eigen land

Een woning in het buitenland kopen kan leiden tot belasting en aangiftes waar je woont, niet alleen waar je koopt.

• Inwoners van het VK worden over het algemeen belast over hun wereldwijde inkomen en winsten. Huurinkomsten uit een woning in het buitenland vermeld je in je Self Assessment-aangifte, en bij verkoop kan je Britse Capital Gains Tax verschuldigd zijn. Meestal kun je Foreign Tax Credit Relief aanvragen voor belasting die je al in het andere land hebt betaald, zodat hetzelfde inkomen niet volledig dubbel wordt belast.
• Amerikaanse staatsburgers en green-cardhouders worden belast over hun wereldwijde inkomen, waar ze ook wonen. Geef buitenlandse huurinkomsten op in je Amerikaanse aangifte. Als je buitenlandse bankrekeningen samen op enig moment in het jaar boven $10.000 uitkomen, dien je een FBAR (FinCEN Form 114) in, en mogelijk heb je ook Form 8938 (FATCA) nodig als je buitenlandse financiële bezittingen de drempels ervan overschrijden. Een woning die je rechtstreeks bezit, hoef je niet op Form 8938 te vermelden, maar de buitenlandse rekening waarmee je betaalt mogelijk wel.
• Alle anderen: controleer hoe jouw land buitenlandse huurinkomsten en winsten belast, en of er een belastingverdrag is met het land waar je koopt.

Plan dit voordat je koopt, het liefst met een belastingadviseur die beide landen kent.

Bereken je eigen bedragen

Kies oudere woning of nieuwbouw en vul de prijs in. De rekenhulp schat de notariskosten en belastingen, zodat je het volledige bedrag ziet dat je bovenop de prijs nodig hebt.