Als buitenlander een woning kopen in Spanje

Als buitenlander een woning kopen in Spanje kost bij een bestaande woning meestal ongeveer 8–13% bovenop de prijs, en bij nieuwbouw rond de 13–14%. De grootste kostenpost is belasting: overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande woningen, die elke regio zelf vaststelt, of 10% btw plus zegelbelasting (AJD) bij nieuwbouw. Buitenlanders betalen dezelfde aankoopbelastingen als Spanjaarden, maar je hebt eerst een NIE-nummer nodig.

Belangrijkste punten

• Op bestaande woningen betaal je ITP, van 6% in Madrid tot 13% over het hoogste deel in Catalonië en op de Balearen.
• Op nieuwbouw die je van een ontwikkelaar koopt, betaal je 10% btw (IVA) plus regionale AJD in plaats van ITP.
• Notaris, kadaster en een advocaat komen er meestal ongeveer 2% van de prijs bij.
• Je hebt een NIE-nummer nodig om te kopen. Britten, Amerikanen en andere kopers van buiten de EU mogen vrij kopen.
• Het golden visa via vastgoed is op 3 april 2025 afgeschaft. Een belasting van maximaal 100% voor kopers van buiten de EU is voorgesteld, maar is geen wet.

Wat een woning kopen in Spanje kost

Elke aankoop kent drie groepen kosten:

1. Belasting – ITP voor bestaande woningen, of IVA plus AJD bij nieuwbouw. Dit is meestal 80% of meer van je aankoopkosten.
2. Notaris en kadaster – de notaris controleert en legt de akte (escritura) vast en het kadaster (Registro de la Propiedad) schrijft jou in als eigenaar. De tarieven volgen officiële schalen en komen samen meestal neer op ongeveer 1% van de prijs.
3. Je advocaat – niet verplicht, maar sterk aangeraden als je vanuit het buitenland koopt. Gebruikelijke tarieven zijn ongeveer 1% plus 21% btw.

Als je leent, betaalt de koper meestal ook de bank- en hypotheekkosten. Spaanse makelaars worden meestal door de verkoper betaald, maar controleer de advertentie.

ITP: de Spaanse overdrachtsbelasting per regio

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) geldt als je een bestaande woning koopt. Elke regio (comunidad autónoma) stelt zijn eigen tarief vast. De belasting wordt berekend over het hoogste bedrag van de prijs in de akte en de referentiewaarde (valor de referencia) van het Catastro voor de woning. Een lage opgegeven prijs verlaagt je belasting dus niet.

Een paar dingen om te weten:

• Catalonië stapte voor aktes vanaf 27 juni 2025 over op schijventarieven: 10% over de eerste €600.000, 11% van €600.000 tot €900.000, 12% tot €1,5m en 13% daarboven. Grote vastgoedbezitters en kopers van hele gebouwen kunnen 20% betalen.
• Valencia verlaagde het algemene tarief van 10% naar 9% voor aankopen vanaf 1 juni 2026. Voor woningen boven €1m geldt 11%.
• De Balearen belasten elk deel tegen een eigen tarief: 8% tot €400.000, 9% tot €600.000, 10% tot €1m, 12% tot €2m en 13% daarboven.
• De meeste regio's hebben lagere tarieven voor bepaalde lokale kopers, zoals jonge starters of grote gezinnen. Daarvoor moet de woning meestal je hoofdverblijf worden, dus een koper uit het buitenland heeft er zelden iets aan.

Nieuwbouw: IVA en AJD

Koop je een nieuwe woning van een ontwikkelaar, dan betaal je 10% IVA (btw) in plaats van ITP. Op de Canarische Eilanden geldt een lokale belasting, IGIC, in plaats van IVA. Bij een woning die nog gebouwd moet worden, betaal je IVA over elke termijn op het moment dat je die betaalt.

Bovenop de IVA betaal je AJD (Actos Jurídicos Documentados), een zegelbelasting op de akte die de regio vaststelt. Voorbeelden: 1,2% in Andalusië, 0,75% in Madrid en, vanaf 1 juni 2026, 1,4% in Valencia. Onze rekenhulp gebruikt een gebruikelijk tarief van 1,2%.

Uitgewerkte voorbeelden

Een bestaand appartement van €250.000 aan de Costa del Sol (Andalusië)

Een bestaande woning van €700.000 in Barcelona (Catalonië)

Over de eerste €600.000 betaal je 10% en over de laatste €100.000 11%, dus de ITP is € 71.000. Met notaris, kadaster en advocaat komen de totale kosten koper op ongeveer € 86.470.

Een nieuwbouwwoning van €400.000 in Andalusië

Je NIE-nummer en een Spaanse bankrekening

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is een persoonlijk nummer voor buitenlanders met economische of andere belangen in Spanje. Je hebt het nodig om de akte te tekenen, ITP of AJD te betalen en de woning in te schrijven.

• In Spanje: vraag het aan bij een vreemdelingenkantoor (Oficina de Extranjería) of een politiebureau, zelf of via een vertegenwoordiger met een volmacht.
• Vanuit het buitenland: vraag het aan via het Spaanse consulaat in het land waar je woont.
• Wat je nodig hebt: formulier EX-15, de betaalde leges via formulier 790 code 012, je paspoort plus een kopie, en een korte verklaring waarom je het nodig hebt (een woning kopen is een geldige reden).

In de praktijk heb je ook een Spaanse bankrekening nodig om de belastingen, nutsvoorzieningen en lokale heffingen via automatische incasso te betalen. Banken vragen om je NIE en om bewijs van waar je geld vandaan komt.

Mogen Britten een woning kopen in Spanje?

Ja. Er zijn geen beperkingen voor Britse, Ierse, Amerikaanse of andere buitenlanders om een woning in Spanje te bezitten, afgezien van sommige militaire gebieden of grensgebieden waar toestemming nodig kan zijn. Sinds de brexit zijn Britten niet-EU-burgers. Dat verandert niets aan de aankoopbelastingen, maar wel aan hoe lang je mag blijven (in het algemeen 90 dagen binnen elke 180 dagen zonder visum) en aan het belastingtarief voor niet-ingezetenen dat je na de aankoop betaalt.

Het golden visa is afgeschaft. Spanje heeft het verblijfsvisum voor investeerders, inclusief de vastgoedroute, afgeschaft per 3 april 2025. Een woning kopen geeft je geen recht meer om in Spanje te wonen.

De belasting van 100% is een voorstel, geen wet. In 2025 diende de regering een wetsvoorstel in voor een nieuwe belasting van maximaal 100% van de waarde op woningen die worden gekocht door kopers van buiten de EU die niet in de EU wonen. Bij onze laatste controle lag het stil in het Congres. Controleer de actuele stand voordat je je vastlegt, maar reken er niet mee alsof het vandaag al geldt.

Belastingen na de aankoop (niet-ingezetenen)

Een woning in Spanje brengt jaarlijkse kosten met zich mee, ook als je haar nooit verhuurt:

• IBI – de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, die je elk jaar betaalt.
• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen – als de woning niet wordt verhuurd, belast Spanje een fictief inkomen van 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, tegen 19% voor inwoners van de EU/EER en 24% voor alle anderen, inclusief Britten en Amerikanen. Verhuur je de woning, dan betaal je in plaats daarvan belasting over de huur.
• Servicekosten van de vereniging van eigenaars voor appartementen en urbanisaties, en mogelijk vermogensbelasting bij een groot vermogen.

Een Spaanse belastingadviseur (gestor) kan deze aangiftes voor je doen.

Veelgemaakte fouten

• Het tarief van de verkeerde regio gebruiken. De ITP hangt af van waar de woning staat, niet van waar jij woont.
• De referentiewaarde vergeten. Als de waarde van het Catastro hoger is dan je prijs, wordt de ITP over die waarde berekend.
• Een aanbetaling doen voordat de controles klaar zijn. Je advocaat moet het kadaster, schulden op de woning en de planologische status controleren voordat je een voorlopig koopcontract (contrato de arras) tekent.
• Geen rekening houden met jaarlijkse kosten. IBI, belasting voor niet-ingezetenen en servicekosten komen elk jaar terug.

Belasting in je eigen land

Een woning in het buitenland kopen kan leiden tot belasting en aangiftes waar je woont, niet alleen waar je koopt.

• Inwoners van het VK worden over het algemeen belast over hun wereldwijde inkomen en winsten. Huurinkomsten uit een woning in het buitenland vermeld je in je Self Assessment-aangifte, en bij verkoop kan je Britse Capital Gains Tax verschuldigd zijn. Meestal kun je Foreign Tax Credit Relief aanvragen voor belasting die je al in het andere land hebt betaald, zodat hetzelfde inkomen niet volledig dubbel wordt belast.
• Amerikaanse staatsburgers en green-cardhouders worden belast over hun wereldwijde inkomen, waar ze ook wonen. Geef buitenlandse huurinkomsten op in je Amerikaanse aangifte. Als je buitenlandse bankrekeningen samen op enig moment in het jaar boven $10.000 uitkomen, dien je een FBAR (FinCEN Form 114) in, en mogelijk heb je ook Form 8938 (FATCA) nodig als je buitenlandse financiële bezittingen de drempels ervan overschrijden. Een woning die je rechtstreeks bezit, hoef je niet op Form 8938 te vermelden, maar de buitenlandse rekening waarmee je betaalt mogelijk wel.
• Alle anderen: controleer hoe jouw land buitenlandse huurinkomsten en winsten belast, en of er een belastingverdrag is met het land waar je koopt.

Plan dit voordat je koopt, het liefst met een belastingadviseur die beide landen kent.

Bereken je eigen bedragen

Kies de regio, kies bestaande woning of nieuwbouw en vul de prijs in. De rekenhulp telt ITP of IVA en AJD, notaris, kadaster en advocaat bij elkaar op, zodat je het volledige bedrag ziet dat je bovenop de prijs nodig hebt.