Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger

Acheter un bien en Espagne en tant qu'étranger coûte en général environ 8–13 % en plus du prix pour un logement ancien, et environ 13–14 % pour un logement neuf. Le poste le plus important est fiscal : les droits de mutation (ITP) sur l'ancien, fixés par chaque région, ou une TVA de 10 % plus un droit de timbre (AJD) dans le neuf. Les étrangers paient les mêmes taxes à l'achat que les Espagnols, mais il vous faudra d'abord un numéro NIE.

Points clés

• L'ancien est soumis à l'ITP, de 6 % à Madrid jusqu'à 13 % sur la tranche la plus haute en Catalogne et aux Baléares.
• Le neuf acheté à un promoteur est soumis à une TVA (IVA) de 10 % plus l'AJD régional, au lieu de l'ITP.
• Le notaire, le registre foncier et un avocat ajoutent en général environ 2 % du prix.
• Il vous faut un numéro NIE pour acheter. Les Britanniques, les Américains et les autres acheteurs hors UE peuvent acheter librement.
• Le golden visa par l'immobilier a pris fin le 3 avril 2025. Une taxe pouvant atteindre 100 % pour les acheteurs hors UE a été proposée mais n'est pas en vigueur.

Ce que coûte un achat immobilier en Espagne

Tout achat comporte trois groupes de frais :

1. Les taxes – l'ITP pour l'ancien, ou l'IVA plus l'AJD pour le neuf. Elles représentent généralement 80 % ou plus de vos frais d'achat.
2. Le notaire et le registre foncier – le notaire contrôle et authentifie l'acte (escritura) et le registre foncier (Registro de la Propiedad) vous inscrit comme propriétaire. Leurs frais suivent des barèmes officiels et représentent ensemble en général environ 1 % du prix.
3. Votre avocat – non obligatoire, mais vivement conseillé si vous achetez depuis l'étranger. Ses honoraires typiques sont d'environ 1 % plus 21 % de TVA.

L'acheteur paie aussi en général les frais bancaires et de prêt s'il emprunte. Les agences immobilières espagnoles sont généralement payées par le vendeur, mais vérifiez l'annonce.

L'ITP : les droits de mutation espagnols par région

L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) s'applique à l'achat d'un logement ancien. Chaque région (comunidad autónoma) fixe son propre taux. L'impôt est calculé sur le plus élevé des deux montants entre le prix inscrit dans l'acte et la valeur de référence (valor de referencia) du bien fixée par le Catastro : déclarer un prix bas ne réduira donc pas votre impôt.

Quelques points à connaître :

• La Catalogne est passée à des taux par tranches pour les actes signés à partir du 27 juin 2025 : 10 % sur les premiers 600 000 €, 11 % de 600 000 € à 900 000 €, 12 % jusqu'à 1,5 M€ et 13 % au-delà. Les grands détenteurs de biens et les acheteurs d'immeubles entiers peuvent payer 20 %.
• Valence a abaissé son taux général de 10 % à 9 % pour les achats à partir du 1er juin 2026. Les logements de plus de 1 M€ paient 11 %.
• Les Baléares taxent chaque tranche à son propre taux : 8 % jusqu'à 400 000 €, 9 % jusqu'à 600 000 €, 10 % jusqu'à 1 M€, 12 % jusqu'à 2 M€ et 13 % au-delà.
• La plupart des régions prévoient des taux réduits pour certains acheteurs locaux, comme les jeunes primo-accédants ou les familles nombreuses. Ils exigent généralement que le logement devienne votre résidence principale, et profitent donc rarement à un acheteur venant de l'étranger.

Le neuf : IVA et AJD

Si vous achetez un logement neuf à un promoteur, vous payez une IVA de 10 % (TVA) au lieu de l'ITP. Aux Canaries, une taxe locale appelée IGIC remplace l'IVA. Pour un achat sur plan, chaque paiement échelonné supporte l'IVA au moment où vous le versez.

En plus de l'IVA, vous payez l'AJD (Actos Jurídicos Documentados), un droit de timbre sur l'acte fixé par la région. Exemples : 1,2 % en Andalousie, 0,75 % à Madrid et, à partir du 1er juin 2026, 1,4 % à Valence. Notre calculateur retient un taux typique de 1,2 %.

Exemples chiffrés

Un appartement ancien à 250 000 € sur la Costa del Sol (Andalousie)

Un logement ancien à 700 000 € à Barcelone (Catalogne)

Les premiers 600 000 € sont taxés à 10 % et les 100 000 € restants à 11 %, l'ITP s'élève donc à 71 000 €. Avec le notaire, le registre et l'avocat, le total des frais d'achat atteint environ 86 470 €.

Un logement neuf à 400 000 € en Andalousie

Votre numéro NIE et un compte bancaire espagnol

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est un numéro personnel attribué aux étrangers ayant des intérêts économiques ou autres en Espagne. Il est nécessaire pour signer l'acte, payer l'ITP ou l'AJD et enregistrer le bien.

• En Espagne : faites la demande dans un bureau des étrangers (Oficina de Extranjería) ou un commissariat, en personne ou par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration.
• Depuis l'étranger : faites la demande auprès du consulat d'Espagne du pays où vous vivez.
• Ce qu'il vous faut : le formulaire EX-15, la taxe réglée avec le formulaire 790 code 012, votre passeport et une copie, et une courte explication de votre besoin (l'achat d'un logement est un motif valable).

En pratique, il vous faudra aussi un compte bancaire espagnol pour payer les impôts, les fournitures et les charges locales par prélèvement. Les banques vous demanderont votre NIE et la preuve de l'origine de vos fonds.

Les Britanniques peuvent-ils acheter en Espagne ?

Oui. Aucune restriction n'empêche les Britanniques, Irlandais, Américains ou autres étrangers d'être propriétaires en Espagne, hormis certaines zones militaires ou frontalières où une autorisation peut être nécessaire. Depuis le Brexit, les Britanniques sont des citoyens hors UE. Cela ne change rien aux taxes à l'achat, mais influe sur la durée de séjour autorisée (en général 90 jours sur toute période de 180 jours sans visa) et sur le taux d'imposition des non-résidents que vous payez après l'achat.

Le golden visa a pris fin. L'Espagne a supprimé le visa de résidence pour investisseurs, y compris la voie immobilière, à compter du 3 avril 2025. Acheter un logement ne vous donne plus le droit de vivre en Espagne.

La taxe de 100 % est proposée, pas en vigueur. En 2025, le gouvernement a présenté une proposition de loi créant une nouvelle taxe pouvant atteindre 100 % de la valeur des logements achetés par des acheteurs hors UE ne résidant pas dans l'UE. Lors de notre dernière vérification, elle était bloquée au Congrès. Vérifiez la situation actuelle avant de vous engager, mais ne la budgétez pas comme si elle s'appliquait aujourd'hui.

Les impôts après l'achat (non-résidents)

Être propriétaire en Espagne entraîne des frais annuels, même si vous ne louez jamais le bien :

• IBI – la taxe foncière municipale, facturée chaque année.
• Impôt sur le revenu des non-résidents – si le logement n'est pas loué, l'Espagne impose un revenu fictif de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et à 24 % pour tous les autres, y compris les Britanniques et les Américains. Si vous le louez, vous êtes imposé sur les loyers à la place.
• Charges de copropriété pour les appartements et les résidences, et éventuellement un impôt sur la fortune pour les patrimoines élevés.

Un conseiller fiscal espagnol (gestor) peut effectuer ces déclarations pour vous.

Erreurs fréquentes

• Appliquer le taux d'une autre région. L'ITP dépend de l'emplacement du logement, pas de votre lieu de résidence.
• Oublier la valeur de référence. Si la valeur du Catastro est supérieure à votre prix, l'ITP est calculé sur cette valeur.
• Verser un acompte avant les vérifications. Votre avocat doit vérifier le registre foncier, les dettes attachées au bien et sa situation d'urbanisme avant que vous signiez un contrat privé (contrato de arras).
• Ne pas prévoir les frais annuels. IBI, impôt des non-résidents et charges de copropriété reviennent chaque année.

La fiscalité dans votre pays de résidence

Acheter à l'étranger peut entraîner des impôts à payer et des déclarations à faire là où vous vivez, pas seulement là où vous achetez.

• Les résidents du Royaume-Uni sont en général imposés sur leurs revenus et plus-values mondiaux. Les loyers d'un logement à l'étranger se déclarent dans votre Self Assessment et, à la revente, vous pouvez devoir la Capital Gains Tax britannique. Vous pouvez en général demander le Foreign Tax Credit Relief pour l'impôt déjà payé dans l'autre pays, afin que les mêmes revenus ne soient pas entièrement imposés deux fois.
• Les citoyens américains et titulaires de la carte verte sont imposés sur leurs revenus mondiaux, où qu'ils vivent. Déclarez les loyers perçus à l'étranger sur votre déclaration américaine. Si vos comptes bancaires étrangers dépassent ensemble 10 000 $ à un moment de l'année, déposez un FBAR (FinCEN Form 114) ; vous pouvez aussi devoir remplir le Form 8938 (FATCA) si vos actifs financiers étrangers dépassent ses seuils. Un logement que vous détenez directement ne se déclare pas sur le Form 8938, mais le compte étranger par lequel vous payez peut devoir l'être.
• Pour tous les autres : vérifiez comment votre pays impose les loyers et plus-values de source étrangère, et s'il a signé une convention fiscale avec le pays où vous achetez.

Anticipez ces questions avant d'acheter, idéalement avec un conseiller fiscal qui connaît les deux pays.

Calculez vos propres chiffres

Choisissez la région, l'ancien ou le neuf, et saisissez le prix. Le calculateur additionne l'ITP ou l'IVA et l'AJD, le notaire, le registre et l'avocat pour que vous voyiez la somme totale à prévoir en plus du prix.