Le coût d'un achat immobilier dans 19 pays, comparé

Les frais d'achat vont de presque rien à bien plus d'un dixième du prix, selon le pays et selon que vous achetez depuis l'étranger ou non. Cette page compare côte à côte les 19 pays que nous couvrons, pour un logement d'environ 300 000 € converti dans la devise de chaque pays.

Points clés

• La principale taxe à l'achat explique l'essentiel des écarts : certains pays appliquent quelques pour cent à taux fixe, d'autres des taux par tranches ou la TVA dans le neuf.
• Dans la majeure partie de l'Europe, les acheteurs étrangers paient les mêmes taxes que les locaux.
• L'Angleterre et l'Irlande du Nord, le Canada et l'Australie appliquent des taxes supplémentaires aux acheteurs venant de l'étranger, qui peuvent doubler ou tripler la facture.
• Ces chiffres se mettent à jour automatiquement dès que les règles d'un pays changent.

Les frais d'achat par pays

Le tableau indique le total des frais d'achat : taxes à l'achat, plus frais typiques de notaire, d'avocat et de registre. Il n'inclut pas les inspections, les frais de prêt ni les frais d'agence, pour comparer ce qui est comparable. La première colonne correspond à un acheteur local qui achète sa résidence principale. La seconde à une personne vivant à l'étranger qui achète une résidence secondaire ou de vacances, ce qui est le cas de la plupart des acheteurs étrangers.

\* L'Australie, le Canada et la Nouvelle-Zélande limitent aussi ce que les étrangers peuvent acheter : l'Australie interdit à la plupart des acheteurs étrangers d'acquérir un logement ancien jusqu'au 31 mars 2027, le Canada interdit à la plupart des non-Canadiens d'acheter un logement jusqu'au 1er janvier 2027, et la Nouvelle-Zélande interdit à la plupart des acheteurs étrangers d'acheter un logement existant. Les chiffres montrent les taxes qui s'appliqueraient.

Les prix sont convertis à partir de 300 000 € à des taux de change d'exemple, puis arrondis, pour comparer chaque pays à une valeur similaire. Les pourcentages sont calculés sur le prix retenu.

Ce qui fait la plus grande différence

La taxe à l'achat. Elle porte un nom différent dans chaque pays : stamp duty au Royaume-Uni, en Irlande, à Malte et en Australie, ITP en Espagne, IMT au Portugal, frais de notaire en France (surtout des taxes), Grunderwerbsteuer en Allemagne et en Autriche, frais DLD à Dubaï, et land transfer tax au Canada. Certains pays appliquent un taux fixe sur la totalité du prix. D'autres, comme le Royaume-Uni et l'Australie, appliquent des taux croissants par tranches du prix, si bien que la taxe grimpe plus vite pour les logements chers.

Neuf ou ancien. En Espagne, à Chypre, en Croatie et en Grèce, un logement neuf acheté à un promoteur est généralement soumis à la TVA plutôt qu'aux droits de mutation, ce qui peut le rendre moins cher ou plus cher. L'Espagne applique une TVA de 10 % sur les logements neufs, plus un droit de timbre (AJD).

Résidence principale ou secondaire. Plusieurs pays prévoient des taux réduits pour votre unique logement ou votre résidence principale : l'Italie (2 % au lieu de 9 % de la valeur cadastrale), les Pays-Bas (2 % au lieu de 8 %), la Belgique, et le Royaume-Uni, où les résidences secondaires paient 5 % de plus. Les acheteurs venant de l'étranger y ont rarement droit, car le logement doit être celui où ils vivent.

Votre lieu de résidence. En Angleterre et en Irlande du Nord, les acheteurs qui n'ont pas résidé 183 jours au Royaume-Uni au cours de l'année précédant l'achat paient 2 % de plus. L'Ontario applique 25 % aux acheteurs qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents, et la Nouvelle-Galles du Sud et le Victoria appliquent 9 % et 8 %.

Les frais en plus

Presque partout, vous paierez aussi un notaire ou un avocat chargé de la vente, des frais de registre foncier et, en général, votre propre avocat indépendant si vous achetez depuis l'étranger. Ensemble, ces frais ajoutent en général environ 1 % à 3 % du prix. Prévoyez aussi une inspection du bien, surtout dans l'ancien, ainsi que les frais de change si vous payez depuis un autre pays.

Acheter un logement ne donne pas le droit d'y vivre

Dans la plupart des pays, être propriétaire ne donne aucun droit de séjour. Les dispositifs de « golden visa » qui liaient les deux ont pour la plupart disparu : l'Espagne a supprimé son visa investisseur le 3 avril 2025, et le Portugal a cessé de prendre en compte les achats immobiliers en octobre 2023. La Grèce accorde encore un titre de séjour contre un investissement immobilier, mais le minimum est désormais de 800 000 € en Attique (y compris Athènes), à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants, et de 400 000 € ailleurs, pour un seul bien d'au moins 120 m² qui ne peut pas être loué en courte durée. Vérifiez les règles de visa séparément des règles d'achat, auprès d'un avocat spécialisé en immigration.

L'évolution possible des prix après l'achat

Les frais d'achat sont de l'argent que vous ne récupérez pas : il importe donc de savoir combien de temps les prix mettent à les couvrir. Voici ce que dit l'historique officiel des prix nationaux pour quelques pays prisés :

• Espagne : Selon les chiffres officiels, les prix (Espagne) ont évolué de 7.1 % par an au cours des cinq dernières années. Sur toutes les périodes de 5 ans depuis 2000, une période typique affiche environ 4.6 % par an, une période moins favorable -3.9 % et une période plus favorable 7.1 %. Les évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.
• Portugal : Selon les chiffres officiels, les prix (Portugal) ont évolué de 10.9 % par an au cours des cinq dernières années. Sur toutes les périodes de 5 ans depuis 2000, une période typique affiche environ 1.3 % par an, une période moins favorable -1.4 % et une période plus favorable 9.3 %. Les évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.
• Royaume-Uni : Selon les chiffres officiels, les prix (Royaume-Uni) ont évolué de 3 % par an au cours des cinq dernières années. Sur toutes les périodes de 5 ans depuis 2000, une période typique affiche environ 4.2 % par an, une période moins favorable 2.1 % et une période plus favorable 5.7 %. Les évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.

Le calculateur affiche des scénarios prudent, typique et favorable pour votre prix, établis à partir des mêmes données officielles.

La fiscalité dans votre pays de résidence

Acheter à l'étranger peut entraîner des impôts à payer et des déclarations à faire là où vous vivez, pas seulement là où vous achetez.

• Les résidents du Royaume-Uni sont en général imposés sur leurs revenus et plus-values mondiaux. Les loyers d'un logement à l'étranger se déclarent dans votre Self Assessment et, à la revente, vous pouvez devoir la Capital Gains Tax britannique. Vous pouvez en général demander le Foreign Tax Credit Relief pour l'impôt déjà payé dans l'autre pays, afin que les mêmes revenus ne soient pas entièrement imposés deux fois.
• Les citoyens américains et titulaires de la carte verte sont imposés sur leurs revenus mondiaux, où qu'ils vivent. Déclarez les loyers perçus à l'étranger sur votre déclaration américaine. Si vos comptes bancaires étrangers dépassent ensemble 10 000 $ à un moment de l'année, déposez un FBAR (FinCEN Form 114) ; vous pouvez aussi devoir remplir le Form 8938 (FATCA) si vos actifs financiers étrangers dépassent ses seuils. Un logement que vous détenez directement ne se déclare pas sur le Form 8938, mais le compte étranger par lequel vous payez peut devoir l'être.
• Pour tous les autres : vérifiez comment votre pays impose les loyers et plus-values de source étrangère, et s'il a signé une convention fiscale avec le pays où vous achetez.

Anticipez ces questions avant d'acheter, idéalement avec un conseiller fiscal qui connaît les deux pays.

Calculez vos propres chiffres

Ce sont des moyennes pour un achat typique. Utilisez le calculateur pour voir tous les frais selon votre prix, votre région et votre situation, y compris les taxes pour les acheteurs venant de l'étranger, les documents nécessaires et la somme à prévoir le jour de l'achat.