Lo que cuesta comprar una vivienda en 19 países, comparado

Los gastos de compra van desde casi nada hasta bastante más de una décima parte del precio, según dónde compres y si compras desde el extranjero. Esta página pone lado a lado los 19 países que cubrimos, para una vivienda de unos 300.000 € en la moneda de cada país.

Puntos clave

• El impuesto principal de la compra explica la mayor parte de la diferencia: algunos países cobran un tipo fijo de pocos puntos porcentuales y otros aplican tipos por tramos o IVA en la obra nueva.
• En la mayor parte de Europa, los compradores extranjeros pagan los mismos impuestos que los locales.
• Inglaterra e Irlanda del Norte, Canadá y Australia cobran impuestos extra a quienes compran desde el extranjero, y pueden duplicar o triplicar la factura.
• Estas cifras se actualizan automáticamente cada vez que cambian las normas de un país.

Gastos de compra por país

La tabla muestra los gastos de compra totales: los impuestos de compra más los honorarios típicos de notario, abogado y registro. Deja fuera inspecciones, gastos de hipoteca y comisiones de agencia, para que compares en igualdad de condiciones. La primera columna es un comprador local que compra su vivienda habitual. La segunda es alguien que vive en el extranjero y compra una segunda vivienda o una casa de vacaciones, que es como compran la mayoría de los compradores extranjeros.

\* Australia, Canadá y Nueva Zelanda también limitan lo que pueden comprar los extranjeros: Australia prohíbe a la mayoría de los compradores extranjeros comprar viviendas existentes hasta el 31 de marzo de 2027, Canadá prohíbe a la mayoría de los no canadienses comprar viviendas hasta el 1 de enero de 2027 y Nueva Zelanda prohíbe a la mayoría de los compradores extranjeros comprar viviendas existentes. Las cifras muestran los impuestos que se aplicarían.

Los precios se convierten desde 300.000 € con tipos de cambio de ejemplo y se redondean, para comparar cada país con un valor parecido. Los porcentajes son sobre el precio usado.

Qué marca la mayor diferencia

El impuesto de compra. Cada país lo llama de una forma: stamp duty en el Reino Unido, Irlanda, Malta y Australia, ITP en España, IMT en Portugal, gastos de notaire en Francia (sobre todo impuestos), Grunderwerbsteuer en Alemania y Austria, la tasa del DLD en Dubái y land transfer tax en Canadá. Algunos cobran un tipo fijo sobre todo el precio. Otros, como el Reino Unido y Australia, aplican tipos crecientes por tramos del precio, así que el impuesto sube más deprisa en las viviendas más caras.

Obra nueva o segunda mano. En España, Chipre, Croacia y Grecia, una vivienda nueva comprada a un promotor suele llevar IVA en lugar del impuesto de transmisiones, lo que puede hacerla más barata o más cara. España cobra un 10 % de IVA en la vivienda nueva más actos jurídicos documentados (AJD).

Vivienda habitual o segunda vivienda. Varios países aplican tipos más bajos a tu única vivienda o a tu vivienda habitual: Italia (2 % en lugar del 9 % del valor catastral), los Países Bajos (2 % en lugar del 8 %), Bélgica y el Reino Unido, donde las segundas viviendas pagan un 5 % extra. Quienes compran desde el extranjero rara vez cumplen los requisitos, porque la vivienda tiene que ser donde viven.

Dónde vives. En Inglaterra e Irlanda del Norte, los compradores que no hayan vivido en el Reino Unido 183 días en el año anterior a la compra pagan un 2 % extra. Ontario cobra un 25 % a los compradores que no son ciudadanos canadienses ni residentes permanentes, y NSW y Victoria cobran un 9 % y un 8 %.

Los gastos adicionales

Casi en todas partes pagarás además un notario o un abogado de conveyancing, las tasas del registro de la propiedad y, normalmente, un abogado independiente propio si compras en el extranjero. Juntos suelen sumar entre un 1 % y un 3 % del precio. Reserva también dinero para una inspección técnica, sobre todo en viviendas antiguas, y para los gastos de cambio de divisa si pagas desde otro país.

Comprar una vivienda no te da derecho a vivir allí

En la mayoría de los países, ser propietario de una vivienda no te da derecho de residencia. Las vías de «golden visa» que antes unían ambas cosas casi han desaparecido: España puso fin a su visado para inversores el 3 de abril de 2025 y Portugal dejó de contar la compra de vivienda en octubre de 2023. Grecia todavía ofrece residencia por inversión inmobiliaria, pero el mínimo es ahora de 800.000 € en Ática (incluida Atenas), Tesalónica, Míkonos, Santorini y las islas de más de 3.100 habitantes, y de 400.000 € en el resto, por un único inmueble de al menos 120 m² que no puede alquilarse a corto plazo. Revisa las normas de visado por separado de las normas de compra, y con un abogado de extranjería.

Qué podría hacer el precio después de comprar

Los gastos de compra son dinero que no recuperas, así que importa cuánto tardan los precios en cubrirlos. Esto es lo que dice el historial oficial de precios nacionales de algunos países populares:

• España: Las cifras oficiales muestran que los precios en España cambiaron un 7.1% al año en los últimos cinco años. Si se analiza cada periodo de 5 años desde 2000, un periodo típico registró alrededor de un 4.6% al año, uno más débil un -3.9% y uno más fuerte un 7.1%. La evolución pasada no predice la futura.
• Portugal: Las cifras oficiales muestran que los precios en Portugal cambiaron un 10.9% al año en los últimos cinco años. Si se analiza cada periodo de 5 años desde 2000, un periodo típico registró alrededor de un 1.3% al año, uno más débil un -1.4% y uno más fuerte un 9.3%. La evolución pasada no predice la futura.
• Reino Unido: Las cifras oficiales muestran que los precios en Reino Unido cambiaron un 3% al año en los últimos cinco años. Si se analiza cada periodo de 5 años desde 2000, un periodo típico registró alrededor de un 4.2% al año, uno más débil un 2.1% y uno más fuerte un 5.7%. La evolución pasada no predice la futura.

La calculadora muestra escenarios prudente, típico y fuerte para tu precio, calculados con los mismos datos oficiales.

Impuestos en tu país

Comprar en el extranjero puede generar impuestos que pagar y formularios que presentar donde vives, no solo donde compras.

• Residentes en el Reino Unido: en general tributan por sus ingresos y ganancias en todo el mundo. El alquiler de una vivienda en el extranjero se declara en tu Self Assessment y, cuando vendes, puede que debas el Capital Gains Tax británico. Normalmente puedes pedir la Foreign Tax Credit Relief por el impuesto ya pagado en el otro país, para que los mismos ingresos no tributen dos veces por completo.
• Ciudadanos estadounidenses y titulares de green card: tributan por sus ingresos en todo el mundo, vivan donde vivan. Declara los ingresos por alquileres en el extranjero en tu declaración de EE. UU. Si tus cuentas bancarias en el extranjero superan en conjunto los 10.000 $ en algún momento del año, presenta el FBAR (FinCEN Form 114), y puede que también necesites el Form 8938 (FATCA) si tus activos financieros en el extranjero superan sus umbrales. Una vivienda que posees directamente no se declara en el Form 8938, pero la cuenta extranjera desde la que pagas puede que sí.
• Todos los demás: comprueba cómo grava tu país los alquileres y las ganancias en el extranjero, y si tiene un convenio fiscal con el país donde compras.

Planifícalo antes de comprar, idealmente con un asesor fiscal que conozca los dos países.

Calcula tus propias cifras

Son medias para una compra típica. Usa la calculadora para ver todos los gastos según tu precio, tu región y tu situación, incluidos los impuestos para compradores desde el extranjero, los documentos que necesitarás y el dinero que necesitarás el día de la firma.