Comprar vivienda en EE. UU. siendo extranjero

Sí, los extranjeros pueden comprar vivienda en EE. UU. No hay ninguna prohibición federal para que personas extranjeras compren una vivienda, y no necesitas visado, green card ni residencia en EE. UU. para ser propietario. Las principales diferencias para un no residente son cómo pagas (las hipotecas para no residentes son más difíciles de conseguir), el papeleo fiscal estadounidense y el impuesto que se retiene cuando al final vendes.

Puntos clave

• En general puedes comprar como no residente, pero algunos estados restringen a ciertos compradores extranjeros. Estas normas afectan sobre todo a tierras agrícolas, terrenos cerca de instalaciones militares o compradores de países concretos.
• Los gastos de cierre son los mismos que para un comprador local, normalmente entre un 2 % y un 5 % del precio.
• Normalmente necesitarás un ITIN (un número fiscal del IRS) si alquilas la vivienda o la vendes.
• Las hipotecas para no residentes suelen exigir una entrada mayor. Muchos compradores extranjeros pagan al contado.
• Cuando vendes, el comprador normalmente retiene el 15 % del importe obtenido según la FIRPTA, salvo que se aplique una excepción o un certificado de retención.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en EE. UU.?

Para una casa o un condo normales, en general sí. El derecho a ser propietario no depende de tu situación migratoria, y tener una vivienda no te da derecho a vivir ni a trabajar en EE. UU. Para eso necesitas un visado.

Hay algunos límites que conviene conocer:

• Leyes estatales. Son ahora la mayor excepción y están creciendo deprisa. A principios de 2026, unos 36 estados tenían leyes que limitaban parte de la propiedad extranjera de terrenos, así que compruébalo antes de hacer una oferta. Consulta la sección más abajo.
• Tierras agrícolas. Según la ley federal Agricultural Foreign Investment Disclosure Act, las personas extranjeras que tengan una participación significativa en tierras agrícolas de EE. UU. deben declararla al Departamento de Agricultura.
• Condos y cooperativas. Una comunidad de condo o la junta de una cooperativa (co-op) puede tener sus propias normas, como límites para alquilar la vivienda. Las juntas de las co-ops en particular pueden ser estrictas con los compradores que viven en el extranjero.

Cómo se compra una casa en EE. UU. como no residente

El proceso es el mismo que para un comprador estadounidense. Haces una oferta, firmas un contrato de compraventa, pagas un depósito de garantía (earnest money), organizas las inspecciones y cierras la compra a través de una title company, una empresa de escrow o un abogado, según el estado. Los pasos extra para un no residente tienen que ver sobre todo con la identidad, el dinero y los impuestos:

1. Planifica cómo vas a ser propietario. Puedes comprar a tu nombre o a través de una sociedad o un trust. La opción adecuada depende de los impuestos en EE. UU. y en tu país, así que asesórate antes de firmar.
2. Demuestra tus fondos. Tendrás que demostrar de dónde viene tu dinero, y el dinero enviado desde el extranjero puede tardar en estar disponible. Los bancos deben documentar el origen de tu dinero para cerrar.
3. Consigue un número fiscal. Consulta la sección sobre el ITIN más abajo.
4. Contrata el seguro. Los bancos exigen un seguro de hogar, y normalmente pagarás los primeros 6 a 12 meses en el cierre o antes.
5. Firma y paga. Algunos cierres pueden hacerse a distancia o mediante un poder, pero la legalización notarial en el extranjero puede llevar tiempo. Pregunta pronto a tu agente de cierre.

ITIN: tu número fiscal en EE. UU.

El Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) es un número de 9 dígitos que el IRS da a quienes necesitan un número fiscal estadounidense pero no pueden obtener un número de la Seguridad Social. Es solo a efectos fiscales. No te da ninguna situación migratoria ni derecho a trabajar.

En general lo necesitas si tienes que presentar una declaración de impuestos en EE. UU. Como propietario extranjero, eso suele ocurrir cuando:

• Alquilas la vivienda. Los ingresos por alquiler que un no residente obtiene de un inmueble en EE. UU. tributan en general al 30 % (o a un tipo menor por convenio) sobre el alquiler bruto. Como alternativa, puedes optar por tratarlos como rendimientos de actividad, deducir los gastos y tributar por el importe neto. Haces esa elección al presentar el Form 1040-NR.
• Vendes la vivienda. Necesitarás un número fiscal para presentar la declaración y recuperar cualquier retención superior a lo que debes.

Deja tiempo para la solicitud. El IRS indica que las resoluciones suelen tardar unas 7 semanas, y de 9 a 11 semanas en temporada de declaraciones o si lo solicitas desde el extranjero.

Hipotecas para no residentes

Algunos bancos estadounidenses ofrecen hipotecas a extranjeros, pero hay menos y son más estrictos que los préstamos estándar. Como referencia típica, cuenta con:

• una entrada mayor, a menudo del 25 % o más del precio
• más papeleo sobre tus ingresos, tu patrimonio y tu historial de crédito en el extranjero
• a veces, un tipo de interés más alto o comisiones extra

Las normas del Loan Estimate y del Closing Disclosure siguen aplicándose, así que puedes comparar ofertas línea a línea. Consulta los gastos de cierre explicados.

Gastos de cierre para un comprador extranjero

Ser extranjero no añade ningún impuesto federal a la compra de una vivienda. Tus gastos de cierre son las comisiones del banco, el seguro de título, el escrow, las tasas de inscripción y cualquier impuesto de transmisiones estatal o local. Normalmente suman entre un 2 % y un 5 % del precio.

Ejemplo. Compras un condo de 500.000 $ en un estado típico para alquilarlo. Calcula unos 15.000 US$ de gastos de cierre, más tu entrada, más unos meses de property tax, seguro y cuotas del condo, si las hay.

Impuesto sobre la propiedad y seguro

El impuesto sobre la propiedad (property tax) lo cobran los condados, las ciudades y los distritos escolares, no el Gobierno federal. Es un impuesto anual basado en el valor fiscal (assessed value) de la vivienda. Los tipos varían mucho, desde bastante menos del 1 % al año en algunos lugares hasta más del 2 % en otros. Algunos estados aplican un impuesto menor a los propietarios que viven en la vivienda como residencia habitual, y esas ventajas a menudo no se aplican a una vivienda vacacional o de alquiler. Pide a la oficina del assessor del condado el recibo actual antes de comprar.

Los bancos exigen un seguro de hogar. En zonas con riesgo de huracanes, incendios forestales o inundaciones puede ser caro o difícil de conseguir, y la cobertura de inundaciones suele ser una póliza aparte. Pide un presupuesto antes de comprometerte.

Leyes estatales sobre compradores extranjeros (leyes de «foreign adversary»)

No hay prohibición federal, pero las leyes estatales se han extendido rápidamente. A principios de 2026, unos 36 estados tenían leyes que restringían parte de la propiedad extranjera de terrenos. La mayoría se dirigen a gobiernos, empresas y personas de países que EE. UU. considera adversarios extranjeros, normalmente China, Rusia, Irán y Corea del Norte, y a veces Cuba, Venezuela y Siria. Las normas difieren en a quién afectan, a qué terrenos se aplican y qué excepciones tienen.

• Florida (desde julio de 2023). Las personas y empresas de China, Cuba, Irán, Corea del Norte, Rusia, Siria y Venezuela tienen límites para comprar tierras agrícolas y terrenos a menos de 10 millas de bases militares o infraestructuras críticas. Las personas domiciliadas en China tienen límites más amplios para tener inmuebles en el estado, con una excepción limitada para una vivienda de hasta 2 acres alejada de instalaciones militares. Un tribunal federal de apelación mantuvo la ley en noviembre de 2025.
• Texas (desde el 1 de septiembre de 2025). La Senate Bill 17 prohíbe a gobiernos, empresas y muchas personas vinculadas a países designados (como China, Rusia, Irán y Corea del Norte) comprar terrenos en Texas. Los ciudadanos estadounidenses y los titulares de green card están exentos, igual que un residente con estancia legal que compra su propia vivienda para vivir en ella. Se permiten los arrendamientos de menos de un año. Incumplirla puede acarrear sanciones penales y una venta forzosa.
• Muchos otros estados, como Alabama, Arkansas, Georgia, Indiana, Luisiana, Montana, Tennessee, Utah y Virginia, tienen sus propias versiones, a menudo centradas en tierras agrícolas o terrenos cerca de instalaciones militares.

Qué hacer: si eres ciudadano de uno de estos países, vives en él o tu dinero procede de él, pide a un abogado inmobiliario de ese estado que confirme que puedes comprar antes de firmar nada. Para compradores del Reino Unido, la UE, Canadá, Australia y la mayoría de los demás países, estas leyes en general no se aplican, pero algunas normas sobre tierras agrícolas afectan a todos los compradores extranjeros.

FIRPTA: el impuesto que se retiene al vender

Según la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el comprador normalmente debe retener el 15 % del importe obtenido (en líneas generales, el precio de venta) e ingresarlo en el IRS. No es el impuesto final. Presentas una declaración en EE. UU. por el año de la venta, y se te devuelve lo retenido por encima de tu impuesto real.

• Si el comprador va a vivir en la vivienda y el precio es de 300.000 $ o menos, en general no hay retención.
• Si el comprador va a vivir en la vivienda y el precio es de más de 300.000 $ y hasta 1 millón de $, se aplica un tipo reducido del 10 %.
• Puedes solicitar un certificado de retención (Form 8288-B) para reducir el importe retenido cuando tu impuesto real vaya a ser menor. El IRS suele resolver en un plazo de 90 días desde que recibe toda la información que necesita.

La FIRPTA también importa si compras a un vendedor extranjero. El comprador suele ser el agente de retención y puede ser responsable si no se retiene el impuesto.

Errores frecuentes

• No comprobar antes las normas del estado. Las restricciones a algunos compradores extranjeros varían según el estado y están cambiando.
• Olvidar los plazos del ITIN. Empieza pronto si piensas alquilar la vivienda.
• Subestimar los gastos corrientes. El property tax, el seguro y las cuotas de la HOA pueden ser altos, sobre todo en estados con impuestos altos o grandes riesgos meteorológicos.
• Ignorar los impuestos en tu país. Tu propio país también puede gravar los ingresos por alquiler o las ganancias en EE. UU. Consulta con un asesor fiscal en ambos países.

Impuestos en tu país

Comprar en el extranjero puede generar impuestos que pagar y formularios que presentar donde vives, no solo donde compras.

• Residentes en el Reino Unido: en general tributan por sus ingresos y ganancias en todo el mundo. El alquiler de una vivienda en el extranjero se declara en tu Self Assessment y, cuando vendes, puede que debas el Capital Gains Tax británico. Normalmente puedes pedir la Foreign Tax Credit Relief por el impuesto ya pagado en el otro país, para que los mismos ingresos no tributen dos veces por completo.
• Ciudadanos estadounidenses y titulares de green card: tributan por sus ingresos en todo el mundo, vivan donde vivan. Declara los ingresos por alquileres en el extranjero en tu declaración de EE. UU. Si tus cuentas bancarias en el extranjero superan en conjunto los 10.000 $ en algún momento del año, presenta el FBAR (FinCEN Form 114), y puede que también necesites el Form 8938 (FATCA) si tus activos financieros en el extranjero superan sus umbrales. Una vivienda que posees directamente no se declara en el Form 8938, pero la cuenta extranjera desde la que pagas puede que sí.
• Todos los demás: comprueba cómo grava tu país los alquileres y las ganancias en el extranjero, y si tiene un convenio fiscal con el país donde compras.

Planifícalo antes de comprar, idealmente con un asesor fiscal que conozca los dos países.

Calcula tus propias cifras

Usa nuestra calculadora de gastos de compra en EE. UU. para estimar los gastos de cierre en un nivel más barato, típico o más caro para el precio que tienes en mente. Después confirma los impuestos estatales, el seguro y las condiciones del préstamo con tu agente de cierre y tu banco.