Comprar casa nos EUA sendo estrangeiro

Sim, os estrangeiros podem comprar casa nos EUA. Não existe uma proibição federal de estrangeiros comprarem casa, e não é preciso visto, green card nem residência nos EUA para ser proprietário. As principais diferenças para um não residente são a forma de pagar (o crédito habitação para não residentes é mais difícil de obter), a papelada fiscal nos EUA e o imposto retido quando um dia vender.

Pontos-chave

• Em geral, é possível comprar sendo não residente, mas alguns estados restringem certos compradores estrangeiros. Estas regras dizem sobretudo respeito a terrenos agrícolas, terrenos perto de instalações militares ou compradores de países específicos.
• Os custos de fecho são os mesmos que para um comprador local, normalmente cerca de 2% a 5% do preço.
• Normalmente é necessário um ITIN (número fiscal do IRS) para arrendar ou vender a casa.
• O crédito habitação para não residentes exige normalmente uma entrada maior. Muitos compradores estrangeiros pagam a pronto.
• Na venda, o comprador retém normalmente 15% do valor realizado ao abrigo do FIRPTA, salvo se se aplicar uma exceção ou um certificado de retenção.

Os estrangeiros podem comprar casa nos EUA?

Para uma casa ou um apartamento (condo) comum, em geral sim. O direito de propriedade não depende da situação migratória, e ser dono de uma casa não dá direito a viver ou trabalhar nos EUA. Para isso, é preciso um visto.

Há alguns limites a conhecer:

• Leis estaduais. São hoje a maior exceção e estão a multiplicar-se rapidamente. No início de 2026, cerca de 36 estados tinham leis que limitavam parte da propriedade estrangeira de terrenos, por isso confirme antes de fazer uma proposta. Veja a secção abaixo.
• Terrenos agrícolas. Ao abrigo da lei federal Agricultural Foreign Investment Disclosure Act, os estrangeiros que detenham uma participação significativa em terrenos agrícolas nos EUA têm de a declarar ao Departamento de Agricultura dos EUA.
• Condos e co-ops. Uma associação de condóminos ou a administração de uma co-op pode ter regras próprias, como limites ao arrendamento da fração. As administrações das co-ops, em particular, podem ser exigentes com compradores que vivem no estrangeiro.

Como funciona a compra de casa nos EUA sendo não residente

O processo é o mesmo que para um comprador norte-americano. Faz-se uma proposta, assina-se um contrato de compra, paga-se um sinal (earnest money deposit), marcam-se inspeções e fecha-se o negócio através de uma title company, de uma escrow company ou de um advogado, consoante o estado. Os passos adicionais para um não residente dizem sobretudo respeito à identidade, ao dinheiro e aos impostos:

1. Planear a titularidade. É possível comprar em nome próprio ou através de uma sociedade ou de um trust. A melhor opção depende dos impostos nos EUA e no país de residência, por isso procure aconselhamento antes de assinar.
2. Comprovar os fundos. Vai ser preciso mostrar de onde vem o dinheiro, e o dinheiro enviado do estrangeiro pode demorar a ficar disponível. Os credores têm de documentar a origem do dinheiro para fechar o negócio.
3. Obter um número fiscal. Veja a secção sobre o ITIN abaixo.
4. Tratar do seguro. Os credores exigem seguro de habitação, e normalmente pagam-se os primeiros 6 a 12 meses no fecho ou antes.
5. Assinar e transferir os fundos. Alguns fechos podem ser feitos à distância ou por procuração, mas o reconhecimento notarial no estrangeiro pode levar tempo. Fale cedo com o agente de fecho.

ITIN: o número fiscal nos EUA

O Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) é um número de 9 dígitos que o IRS atribui a quem precisa de um número fiscal nos EUA mas não pode obter um Social Security number. Serve apenas para efeitos fiscais. Não dá qualquer estatuto migratório nem direito a trabalhar.

Em geral, é necessário quando há que entregar uma declaração de impostos nos EUA. Para um proprietário estrangeiro, isso acontece normalmente quando:

• Arrenda a casa. As rendas que um não residente obtém de um imóvel nos EUA são, em regra, tributadas a 30% (ou a uma taxa mais baixa prevista numa convenção) sobre a renda bruta. Em alternativa, pode optar por tratá-las como rendimento empresarial, deduzir as despesas e pagar imposto sobre o valor líquido. Essa opção faz-se entregando o Form 1040-NR.
• Vende a casa. É preciso um número fiscal para entregar a declaração e recuperar o imposto retido acima do devido.

Conte com tempo para o pedido. O IRS indica que as decisões demoram normalmente cerca de 7 semanas, e 9 a 11 semanas na época de entrega das declarações ou em pedidos feitos a partir do estrangeiro.

Crédito habitação para não residentes

Alguns credores norte-americanos concedem crédito habitação a cidadãos estrangeiros, mas são menos e mais exigentes do que nos empréstimos normais. Como referência típica, conte com:

• uma entrada maior, muitas vezes de 25% ou mais do preço
• mais documentação sobre rendimentos, património e historial de crédito no estrangeiro
• por vezes, uma taxa de juro mais alta ou comissões adicionais

As regras do Loan Estimate e do Closing Disclosure continuam a aplicar-se, por isso é possível comparar propostas linha a linha. Veja custos de fecho explicados.

Custos de fecho para um comprador estrangeiro

Ser estrangeiro não acrescenta nenhum imposto federal à compra de casa. Os custos de fecho são as comissões do credor, o seguro de título, o escrow, as taxas de registo e eventuais impostos de transmissão estaduais ou locais. Ficam normalmente em cerca de 2% a 5% do preço.

Exemplo. Compra um condo de 500 000 US$ num estado típico para arrendar. Conte com cerca de 15 000 US$ de custos de fecho, mais a entrada, mais alguns meses de imposto predial, seguro e eventuais quotas de condomínio.

Imposto predial e seguro

O imposto predial (property tax) é cobrado pelos condados, cidades e distritos escolares, não pelo governo federal. É um imposto anual baseado no valor tributável atribuído à casa. As taxas variam muito, de bem menos de 1% ao ano nalguns locais a mais de 2% noutros. Alguns estados cobram menos imposto a quem vive na casa como residência principal, e esses benefícios muitas vezes não se aplicam a casas de férias ou para arrendar. Peça ao gabinete do assessor do condado (county assessor) o valor atual antes de comprar.

O seguro de habitação é exigido pelos credores. Em zonas com risco de furacões, incêndios florestais ou cheias pode ser caro ou difícil de obter, e a cobertura de cheias costuma ser uma apólice à parte. Peça uma proposta antes de assumir qualquer compromisso.

Leis estaduais sobre compradores estrangeiros (leis de "foreign adversary")

Não há proibição federal, mas as leis estaduais espalharam-se depressa. No início de 2026, cerca de 36 estados tinham leis que restringiam parte da propriedade estrangeira de terrenos. A maioria visa governos, empresas e pessoas de países que os EUA tratam como adversários estrangeiros, normalmente a China, a Rússia, o Irão e a Coreia do Norte e, por vezes, Cuba, a Venezuela e a Síria. As regras diferem quanto a quem abrangem, que terrenos abrangem e que exceções se aplicam.

• Flórida (desde julho de 2023). Pessoas e empresas da China, Cuba, Irão, Coreia do Norte, Rússia, Síria e Venezuela têm limites à compra de terrenos agrícolas e de terrenos a menos de 10 milhas de bases militares ou de infraestruturas críticas. As pessoas domiciliadas na China têm limites mais amplos à propriedade de imóveis no estado, com uma exceção restrita para uma casa com até 2 acres longe de instalações militares. Um tribunal federal de recurso manteve a lei em novembro de 2025.
• Texas (a partir de 1 de setembro de 2025). A Senate Bill 17 proíbe governos, empresas e muitas pessoas ligadas a países designados (incluindo a China, a Rússia, o Irão e a Coreia do Norte) de comprar terrenos no Texas. Os cidadãos norte-americanos e os titulares de green card estão isentos, tal como um residente em situação legal que compre a sua própria casa para viver. São permitidos arrendamentos inferiores a um ano. O incumprimento pode levar a sanções penais e a uma venda forçada.
• Muitos outros estados, incluindo o Alabama, o Arkansas, a Geórgia, o Indiana, o Luisiana, o Montana, o Tennessee, o Utah e a Virgínia, têm as suas próprias versões, muitas vezes centradas em terrenos agrícolas ou terrenos perto de instalações militares.

O que fazer: quem é cidadão de um destes países, vive num deles ou recebe fundos de um deles deve pedir a um advogado imobiliário desse estado que confirme se pode comprar antes de assinar o que quer que seja. Para compradores do Reino Unido, da UE, do Canadá, da Austrália e da maioria dos outros países, estas leis em geral não se aplicam, mas algumas regras sobre terrenos agrícolas abrangem todos os compradores estrangeiros.

FIRPTA: imposto retido na venda

Ao abrigo do Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), quando um estrangeiro vende um imóvel nos EUA, o comprador tem normalmente de reter 15% do valor realizado (em termos gerais, o preço de venda) e entregá-lo ao IRS. Este não é o imposto final. O vendedor entrega uma declaração nos EUA relativa ao ano da venda, e o valor retido acima do imposto efetivamente devido é reembolsado.

• Se o comprador for viver na casa e o preço for de 300 000 US$ ou menos, em geral não há retenção.
• Se o comprador for viver na casa e o preço for superior a 300 000 US$ e até 1 milhão de US$, aplica-se uma taxa reduzida de 10%.
• É possível pedir um certificado de retenção (Form 8288-B) para reduzir o valor retido quando o imposto efetivo for mais baixo. O IRS decide normalmente no prazo de 90 dias após receber toda a informação necessária.

O FIRPTA também importa para quem compra a um vendedor estrangeiro. O comprador é normalmente o responsável pela retenção e pode ser responsabilizado se o imposto não for retido.

Erros comuns

• Não verificar primeiro as regras do estado. As restrições a alguns compradores estrangeiros variam de estado para estado e estão a mudar.
• Esquecer o prazo do ITIN. Comece cedo se pretende arrendar a casa.
• Subestimar os custos correntes. O imposto predial, o seguro e as quotas da HOA podem ser elevados, sobretudo em estados com impostos altos ou grandes riscos climáticos.
• Ignorar os impostos no país de residência. O seu país pode também tributar as rendas ou as mais-valias obtidas nos EUA. Confirme com um consultor fiscal nos dois países.

Impostos no país de residência

Comprar no estrangeiro pode gerar impostos a pagar e declarações a entregar no país onde vive, e não apenas onde compra.

• Residentes no Reino Unido são, em regra, tributados sobre os rendimentos e mais-valias obtidos em todo o mundo. As rendas de uma casa no estrangeiro entram na declaração Self Assessment e, na venda, pode haver Capital Gains Tax britânico a pagar. Normalmente é possível pedir o Foreign Tax Credit Relief pelo imposto já pago no outro país, para que o mesmo rendimento não seja totalmente tributado duas vezes.
• Cidadãos dos EUA e titulares de green card são tributados sobre os rendimentos obtidos em todo o mundo, vivam onde viverem. As rendas obtidas no estrangeiro devem constar da declaração nos EUA. Se as contas bancárias no estrangeiro, somadas, ultrapassarem $10,000 em qualquer momento do ano, é preciso entregar o FBAR (FinCEN Form 114), e pode também ser necessário o Form 8938 (FATCA) se os ativos financeiros no estrangeiro ultrapassarem os respetivos limites. Uma casa detida diretamente não é declarada no Form 8938, mas a conta no estrangeiro usada para os pagamentos pode ser.
• Todos os outros: verifique como o seu país tributa rendas e mais-valias obtidas no estrangeiro e se tem uma convenção para evitar a dupla tributação com o país onde vai comprar.

Planeie isto antes de comprar, de preferência com um consultor fiscal que conheça os dois países.

Calcule os seus próprios valores

Use a nossa calculadora de custos de compra nos EUA para estimar os custos de fecho num nível mais barato, típico ou mais caro para o preço que tem em mente. Depois, confirme os impostos estaduais, o seguro e as condições do empréstimo com o agente de fecho e o credor.