Comprar vivienda en Portugal siendo extranjero suele costar entre un 5 % y un 9 % sobre el precio. Los gastos principales son el IMT (impuesto sobre transmisiones), el impuesto de timbre del 0,8 %, la escritura y el registro de la propiedad, y un abogado. Los compradores extranjeros pagan los mismos impuestos que un comprador portugués de una segunda vivienda, pero necesitarás un número fiscal portugués (NIF) antes de poder comprar.
Puntos clave
- El IMT de una vivienda vacacional o de inversión va por tramos: un 1 % en el tramo más bajo, hasta un 7,5 % fijo en viviendas de más de 1.150.853 € (tabla de 2026).
- El impuesto de timbre (Imposto do Selo) es el 0,8 % del precio, además del IMT.
- Ambos impuestos se calculan sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal del inmueble (VPT).
- Necesitas un NIF. El representante fiscal suele ser opcional si te das de alta en las notificaciones electrónicas.
- Comprar una vivienda ya no te da una golden visa: la vía inmobiliaria terminó en 2023.
Cuánto cuesta comprar vivienda en Portugal
| Gasto | Quién lo fija | Importe típico |
|---|---|---|
| IMT (impuesto sobre transmisiones) | Gobierno, tablas del IMT | Del 1 % al 7,5 % |
| Impuesto de timbre (IS) | Gobierno | 0,8 % del precio |
| Escritura, registro de la propiedad y abogado | Aranceles de notaría y registro más tu abogado | A menudo unos pocos miles de euros |
| Impuesto de timbre sobre la hipoteca (si pides préstamo) | Gobierno | 0,6 % de los préstamos a cinco años o más, más comisiones del banco |
La comisión de la inmobiliaria normalmente la paga el vendedor.
Todos los gastos para tu precio y tu situación en Portugal, incluidos los impuestos para compradores desde el extranjero.
IMT: el impuesto sobre transmisiones de Portugal
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) lo paga el comprador antes de firmar la escritura. Hay tablas distintas para una vivienda que vaya a ser tu residencia habitual y permanente y para cualquier otra vivienda. Si vives en el extranjero y compras una vivienda vacacional, una vivienda para alquilar o una vivienda que usarás parte del año, se aplica la tabla de segunda vivienda.
Tabla del IMT para segunda vivienda en el continente, 2026
| Valor de la vivienda | Tipo | Deducción |
|---|---|---|
| Hasta 106.346 € | 1 % | – |
| De 106.346 € a 145.470 € | 2 % | 1.063,46 € |
| De 145.470 € a 198.347 € | 5 % | 5.427,56 € |
| De 198.347 € a 330.539 € | 7 % | 9.394,50 € |
| De 330.539 € a 633.931 € | 8 % | 12.699,89 € |
| De 633.931 € a 1.150.853 € | 6 % fijo sobre todo el valor | – |
| Más de 1.150.853 € | 7,5 % fijo sobre todo el valor | – |
Para usar los tramos progresivos, multiplica el valor total por el tipo de su tramo y resta la deducción. Por ejemplo, en una vivienda de 150.000 €: el 5 % de 150.000 € son 7.500 €, menos 5.427,56 €, así que el IMT es de 2.072,44 €.
Los tramos subieron alrededor de un 2 % para 2026. Azores y Madeira tienen sus propios umbrales, algo distintos.
Valor usado: el IMT y el impuesto de timbre se calculan sobre el mayor entre el precio de la escritura y el VPT (valor patrimonial tributário) que figura en la ficha fiscal del inmueble (caderneta predial). Pide la caderneta cuanto antes.
Compradores de paraísos fiscales: se aplica un IMT fijo del 10 %, sin exenciones, cuando el comprador está en un territorio de la lista de paraísos fiscales de Portugal o es una sociedad controlada desde uno. Si piensas comprar a través de una sociedad o un trust, asesórate antes.
Ventajas para la vivienda habitual: se aplica una tabla más baja si la vivienda va a ser tu residencia habitual y permanente en Portugal, y los compradores de 35 años o menos pueden no pagar IMT en una primera vivienda habitual de hasta 330.539 €. Exigen que vivas allí, así que rara vez ayudan a quien compra desde el extranjero.
Ejemplos calculados
Un piso de 300.000 € en Lisboa o el Algarve (segunda vivienda)
| Gasto | Importe |
|---|---|
| IMT: 7 % de 300.000 €, menos 9.394,50 € | 11.606 € |
| Impuesto de timbre (IS) | 2400 € |
| Notario, registro y abogado (típico) | 3500 € |
En total, unos 17.506 € además del precio.
Una villa de 750.000 € (segunda vivienda)
Entra en el tramo del 6 % fijo, así que el IMT es el 6 % de todo el precio.
| Gasto | Importe |
|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones (IMT) | 45.000 € |
| Impuesto de timbre (IS) | 6000 € |
| Notario, registro y abogado (típico) | 3500 € |
| Total de gastos de compra | 54.500 € |
Una vivienda de 1,5 millones de €
Por encima de 1.150.853 € se aplica un 7,5 % fijo: el IMT es de 112.500 € y el impuesto de timbre de 12.000 €, así que el total de gastos de compra ronda los 128.000 €.
Impuesto de timbre del 0,8 %
El Imposto do Selo del 0,8 % se aplica a toda compra de inmuebles, sobre el mismo valor que el IMT. Si contratas una hipoteca portuguesa a cinco años o más, hay un impuesto de timbre adicional del 0,6 % sobre el importe del préstamo, más el impuesto de timbre sobre los intereses y las comisiones del propio banco.
Tu NIF, la cuenta bancaria y el representante fiscal
NIF (Número de Identificação Fiscal). Necesitas un número fiscal portugués para hacer una oferta formal, firmar el contrato de promesa, pagar el IMT y abrir una cuenta bancaria. Los no residentes pueden solicitarlo en persona en una oficina tributaria (Serviço de Finanças) o por internet a través del e-balcão del Portal das Finanças, mediante un representante con tu poder. Necesitarás tu pasaporte y un justificante de tu dirección en el extranjero.
Representante fiscal. Tradicionalmente, los no residentes han tenido que nombrar un representante fiscal en Portugal para recibir las cartas de Hacienda. Desde un cambio de 2022 en la Ley General Tributaria, normalmente puedes evitarlo si te das de alta en el sistema de notificaciones electrónicas de la administración tributaria. Comprueba los requisitos vigentes cuando solicites tu NIF.
Cuenta bancaria. No es obligatoria por ley, pero en la práctica la querrás para el IMT, los suministros y el impuesto anual sobre la propiedad. Cuenta con que te pregunten por el origen de tu dinero.
Cómo funciona la compra
- Oferta y comprobaciones. Tu abogado revisa el certificado del registro de la propiedad (certidão permanente), la caderneta predial, la licencia de habitabilidad y cualquier deuda de la vivienda.
- Contrato de promesa (CPCV). Firmas un contrato-promessa de compra e venda y pagas una señal, normalmente del 10 % al 30 %. Si te echas atrás, normalmente pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, normalmente te devuelve el doble.
- Paga el IMT y el impuesto de timbre antes de la firma final.
- Escritura (escritura). Se firma ante notario, abogado o en el servicio Casa Pronta de una oficina del registro. Después la vivienda se inscribe a tu nombre.
Gastos después de comprar
- IMI – un impuesto municipal anual sobre el VPT. Cada ayuntamiento fija el tipo para los inmuebles urbanos dentro de un margen nacional.
- AIMI – un impuesto anual adicional si el VPT de tus viviendas en Portugal supera los 600.000 € por persona.
- Gastos de comunidad en los pisos, e impuesto sobre la renta por cualquier alquiler.
Errores frecuentes
- Usar la tabla de vivienda habitual. Salvo que vayas a vivir en Portugal de forma permanente, haz el presupuesto con la tabla de segunda vivienda.
- No tener en cuenta el VPT. Si el valor fiscal es superior a tu precio, pagas IMT sobre la cifra más alta.
- Firmar un CPCV sin comprobaciones. Las deudas y las ampliaciones sin licencia pueden seguir ligadas al inmueble.
- Contar con una golden visa. La compra de vivienda dejó de dar derecho a ella en octubre de 2023.
Impuestos en tu país
Comprar en el extranjero puede generar impuestos que pagar y formularios que presentar donde vives, no solo donde compras.
- Residentes en el Reino Unido: en general tributan por sus ingresos y ganancias en todo el mundo. El alquiler de una vivienda en el extranjero se declara en tu Self Assessment y, cuando vendes, puede que debas el Capital Gains Tax británico. Normalmente puedes pedir la Foreign Tax Credit Relief por el impuesto ya pagado en el otro país, para que los mismos ingresos no tributen dos veces por completo.
- Ciudadanos estadounidenses y titulares de green card: tributan por sus ingresos en todo el mundo, vivan donde vivan. Declara los ingresos por alquileres en el extranjero en tu declaración de EE. UU. Si tus cuentas bancarias en el extranjero superan en conjunto los 10.000 $ en algún momento del año, presenta el FBAR (FinCEN Form 114), y puede que también necesites el Form 8938 (FATCA) si tus activos financieros en el extranjero superan sus umbrales. Una vivienda que posees directamente no se declara en el Form 8938, pero la cuenta extranjera desde la que pagas puede que sí.
- Todos los demás: comprueba cómo grava tu país los alquileres y las ganancias en el extranjero, y si tiene un convenio fiscal con el país donde compras.
Planifícalo antes de comprar, idealmente con un asesor fiscal que conozca los dos países.
Calcula tus propias cifras
Introduce el precio y la calculadora calcula el IMT, el impuesto de timbre y los gastos típicos de escritura, registro y abogado para una segunda vivienda en el continente, para que veas el importe total que necesitarás además del precio.
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