Comprar vivienda en España siendo extranjero

Comprar vivienda en España siendo extranjero suele costar entre un 8 % y un 13 % más sobre el precio en una vivienda de segunda mano, y alrededor de un 13–14 % en obra nueva. El mayor gasto son los impuestos: el impuesto de transmisiones (ITP) en la segunda mano, que fija cada comunidad autónoma, o un 10 % de IVA más actos jurídicos documentados (AJD) en la obra nueva. Los extranjeros pagan los mismos impuestos de compra que los españoles, pero antes necesitarás un NIE.

Puntos clave

• La vivienda de segunda mano paga ITP, desde el 6 % en Madrid hasta el 13 % en el tramo más alto en Cataluña y Baleares.
• La obra nueva comprada a un promotor paga un 10 % de IVA más el AJD autonómico en lugar del ITP.
• El notario, el registro de la propiedad y un abogado suelen sumar alrededor de un 2 % del precio.
• Necesitas un NIE para comprar. Británicos, estadounidenses y otros compradores de fuera de la UE pueden comprar libremente.
• La golden visa por compra de vivienda terminó el 3 de abril de 2025. Se ha propuesto un impuesto de hasta el 100 % para compradores de fuera de la UE, pero no es ley.

Cuánto cuesta comprar vivienda en España

Toda compra tiene tres grupos de gastos:

1. Impuestos – ITP en la segunda mano, o IVA más AJD en la obra nueva. Suelen ser el 80 % o más de tus gastos de compra.
2. Notario y registro de la propiedad – el notario revisa y formaliza la escritura y el Registro de la Propiedad te inscribe como propietario. Los honorarios siguen aranceles oficiales y, juntos, suelen rondar el 1 % del precio.
3. Tu abogado – no es obligatorio, pero es muy recomendable cuando compras desde el extranjero. Los honorarios típicos rondan el 1 % más un 21 % de IVA.

Si pides un préstamo, el comprador también suele pagar los gastos del banco y de la hipoteca. A las inmobiliarias españolas normalmente les paga el vendedor, pero compruébalo en el anuncio.

ITP: el impuesto de transmisiones por comunidad autónoma

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) se aplica cuando compras una vivienda de segunda mano. Cada comunidad autónoma fija su propio tipo. El impuesto se calcula sobre el mayor de dos importes: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro para el inmueble, así que declarar un precio bajo no reducirá tu impuesto.

Algunas cosas que conviene saber:

• Cataluña pasó a tipos por tramos para las escrituras desde el 27 de junio de 2025: 10 % en los primeros 600.000 €, 11 % de 600.000 € a 900.000 €, 12 % hasta 1,5 millones de € y 13 % por encima. Los grandes tenedores y quienes compran edificios enteros pueden pagar un 20 %.
• La Comunidad Valenciana bajó su tipo general del 10 % al 9 % para las compras desde el 1 de junio de 2026. Las viviendas de más de 1 millón de € pagan un 11 %.
• Baleares grava cada tramo a su propio tipo: 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta 1 millón de €, 12 % hasta 2 millones de € y 13 % por encima.
• La mayoría de las comunidades tienen tipos reducidos para algunos compradores locales, como jóvenes que compran su primera vivienda o familias numerosas. Normalmente exigen que la vivienda sea tu residencia habitual, así que rara vez ayudan a quien compra desde el extranjero.

Obra nueva: IVA y AJD

Si compras una vivienda nueva a un promotor, pagas un 10 % de IVA en lugar de ITP. En Canarias se aplica un impuesto local llamado IGIC en lugar del IVA. En una vivienda sobre plano, cada pago a cuenta lleva IVA en el momento en que lo haces.

Además del IVA pagas AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto sobre la escritura que fija cada comunidad. Ejemplos: 1,2 % en Andalucía, 0,75 % en Madrid y, desde el 1 de junio de 2026, 1,4 % en la Comunidad Valenciana. Nuestra calculadora usa un tipo típico del 1,2 %.

Ejemplos calculados

Un piso de segunda mano de 250.000 € en la Costa del Sol (Andalucía)

Una vivienda de segunda mano de 700.000 € en Barcelona (Cataluña)

Los primeros 600.000 € tributan al 10 % y los últimos 100.000 € al 11 %, así que el ITP es de 71.000 €. Con notario, registro y abogado, el total de gastos de compra ronda los 86.470 €.

Una vivienda de obra nueva de 400.000 € en Andalucía

Tu NIE y una cuenta bancaria española

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número personal para los extranjeros que tienen intereses económicos o de otro tipo en España. Lo necesitas para firmar la escritura, pagar el ITP o el AJD e inscribir la vivienda.

• En España: solicítalo en una Oficina de Extranjería o en una comisaría de policía, en persona o mediante un representante con poder notarial.
• Desde el extranjero: solicítalo a través del consulado español del país donde vives.
• Qué necesitas: el formulario EX-15, la tasa pagada con el modelo 790 código 012, tu pasaporte y una copia, y una breve explicación de por qué lo necesitas (comprar una vivienda es un motivo válido).

En la práctica también necesitarás una cuenta bancaria española para pagar por domiciliación los impuestos, los suministros y las tasas locales. Los bancos te pedirán el NIE y una prueba del origen de tu dinero.

¿Pueden los británicos comprar vivienda en España?

Sí. No hay restricciones para que británicos, irlandeses, estadounidenses u otros extranjeros sean propietarios de vivienda en España, salvo en algunas zonas militares o fronterizas donde puede hacer falta un permiso. Desde el Brexit, los británicos son ciudadanos de fuera de la UE. Eso no cambia los impuestos de compra, pero afecta a cuánto tiempo puedes quedarte (en general, 90 días de cada 180 sin visado) y al tipo del impuesto de no residentes que pagas después de comprar.

La golden visa ha terminado. España suprimió el visado de residencia para inversores, incluida la vía de compra de vivienda, desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda ya no te da derecho a vivir en España.

El impuesto del 100 % es una propuesta, no una ley. En 2025 el Gobierno presentó un proyecto de ley para un nuevo impuesto de hasta el 100 % del valor sobre las viviendas compradas por compradores de fuera de la UE que no viven en la UE. En nuestra última revisión estaba paralizado en el Congreso. Comprueba la situación actual antes de comprometerte, pero no lo incluyas en tu presupuesto como si ya se aplicara.

Impuestos después de comprar (no residentes)

Tener una vivienda en España implica gastos anuales, aunque nunca la alquiles:

• IBI – el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que se cobra cada año.
• Impuesto sobre la renta de no residentes – si la vivienda no está alquilada, España grava una renta imputada del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, al 19 % para residentes en la UE/EEE y al 24 % para todos los demás, incluidos británicos y estadounidenses. Si la alquilas, pagas impuestos por el alquiler en su lugar.
• Gastos de comunidad en pisos y urbanizaciones y, posiblemente, el impuesto sobre el patrimonio en patrimonios de valor elevado.

Un asesor fiscal o gestor español puede presentar estos impuestos por ti.

Errores frecuentes

• Usar el tipo de otra comunidad. El ITP depende de dónde está la vivienda, no de dónde vives tú.
• Olvidar el valor de referencia. Si el valor del Catastro es más alto que tu precio, el ITP se calcula sobre ese valor.
• Pagar una señal antes de hacer las comprobaciones. Tu abogado debería revisar el registro de la propiedad, las deudas de la vivienda y su situación urbanística antes de que firmes un contrato privado (contrato de arras).
• No presupuestar los gastos anuales. El IBI, el impuesto de no residentes y los gastos de comunidad se pagan todos los años.

Impuestos en tu país

Comprar en el extranjero puede generar impuestos que pagar y formularios que presentar donde vives, no solo donde compras.

• Residentes en el Reino Unido: en general tributan por sus ingresos y ganancias en todo el mundo. El alquiler de una vivienda en el extranjero se declara en tu Self Assessment y, cuando vendes, puede que debas el Capital Gains Tax británico. Normalmente puedes pedir la Foreign Tax Credit Relief por el impuesto ya pagado en el otro país, para que los mismos ingresos no tributen dos veces por completo.
• Ciudadanos estadounidenses y titulares de green card: tributan por sus ingresos en todo el mundo, vivan donde vivan. Declara los ingresos por alquileres en el extranjero en tu declaración de EE. UU. Si tus cuentas bancarias en el extranjero superan en conjunto los 10.000 $ en algún momento del año, presenta el FBAR (FinCEN Form 114), y puede que también necesites el Form 8938 (FATCA) si tus activos financieros en el extranjero superan sus umbrales. Una vivienda que posees directamente no se declara en el Form 8938, pero la cuenta extranjera desde la que pagas puede que sí.
• Todos los demás: comprueba cómo grava tu país los alquileres y las ganancias en el extranjero, y si tiene un convenio fiscal con el país donde compras.

Planifícalo antes de comprar, idealmente con un asesor fiscal que conozca los dos países.

Calcula tus propias cifras

Elige la comunidad, indica si es de segunda mano u obra nueva e introduce el precio. La calculadora suma el ITP o el IVA y el AJD, el notario, el registro y el abogado para que veas el importe total que necesitarás además del precio.