Als Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen

Wer als Ausländer eine Immobilie in Spanien kauft, zahlt bei einer Bestandsimmobilie typischerweise etwa 8–13 % zusätzlich zum Preis und bei einem Neubau rund 13–14 %. Der größte Kostenpunkt sind Steuern: die Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien, die jede Region selbst festlegt, oder 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD) bei Neubauten. Ausländer zahlen dieselben Erwerbsteuern wie Spanier, brauchen aber zuerst eine NIE-Nummer.

Das Wichtigste in Kürze

• Für Bestandsimmobilien fällt ITP an, von 6 % in Madrid bis zu 13 % auf die oberste Preisstufe in Katalonien und auf den Balearen.
• Für Neubauten vom Bauträger fallen statt ITP 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus regionale AJD an.
• Notar, Grundbuch und ein Anwalt kosten typischerweise etwa 2 % des Preises.
• Für den Kauf brauchen Sie eine NIE-Nummer. Briten, Amerikaner und andere Nicht-EU-Käufer dürfen frei kaufen.
• Das Golden Visa über Immobilien endete am 3. April 2025. Eine Steuer von bis zu 100 % für Nicht-EU-Käufer wurde vorgeschlagen, ist aber kein geltendes Recht.

Was ein Immobilienkauf in Spanien kostet

Jeder Kauf hat drei Kostengruppen:

1. Steuern – ITP bei Bestandsimmobilien oder IVA plus AJD bei Neubauten. Das sind meist 80 % oder mehr Ihrer Kaufnebenkosten.
2. Notar und Grundbuch – der Notar prüft und beurkundet die Kaufurkunde (escritura), und das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) trägt Sie als Eigentümer ein. Die Gebühren richten sich nach amtlichen Tabellen und betragen zusammen typischerweise etwa 1 % des Preises.
3. Ihr Anwalt – nicht Pflicht, beim Kauf aus dem Ausland aber dringend zu empfehlen. Typische Honorare liegen bei etwa 1 % plus 21 % Mehrwertsteuer.

Wenn Sie eine Finanzierung aufnehmen, zahlt der Käufer in der Regel auch die Bank- und Hypothekenkosten. Spanische Makler werden meist vom Verkäufer bezahlt, prüfen Sie aber das Inserat.

ITP: Spaniens Grunderwerbsteuer nach Region

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) fällt an, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen. Jede Region (comunidad autónoma) legt ihren eigenen Satz fest. Die Steuer wird auf den höheren Wert aus dem Preis in der Urkunde und dem Referenzwert des Katasters (valor de referencia) für die Immobilie berechnet. Ein niedrig angegebener Preis senkt Ihre Steuer also nicht.

Ein paar Dinge, die Sie wissen sollten:

• Katalonien hat für Urkunden ab dem 27. Juni 2025 auf gestaffelte Sätze umgestellt: 10 % auf die ersten 600.000 €, 11 % von 600.000 € bis 900.000 €, 12 % bis 1,5 Mio. € und 13 % darüber. Großeigentümer und Käufer ganzer Gebäude können 20 % zahlen.
• Valencia hat seinen allgemeinen Satz für Käufe ab dem 1. Juni 2026 von 10 % auf 9 % gesenkt. Für Immobilien über 1 Mio. € gelten 11 %.
• Die Balearen besteuern jede Stufe mit ihrem eigenen Satz: 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. € und 13 % darüber.
• Die meisten Regionen haben niedrigere Sätze für bestimmte einheimische Käufer, etwa junge Erstkäufer oder kinderreiche Familien. Diese setzen meist voraus, dass die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird, und helfen Käufern aus dem Ausland daher selten.

Neubauten: IVA und AJD

Wenn Sie einen Neubau vom Bauträger kaufen, zahlen Sie statt ITP 10 % IVA (Mehrwertsteuer). Auf den Kanarischen Inseln gilt statt IVA eine lokale Steuer namens IGIC. Bei einem Kauf vom Plan fällt auf jede Abschlagszahlung IVA an, sobald Sie sie leisten.

Zusätzlich zur IVA zahlen Sie AJD (Actos Jurídicos Documentados), eine von der Region festgelegte Stempelsteuer auf die Urkunde. Beispiele: 1,2 % in Andalusien, 0,75 % in Madrid und ab dem 1. Juni 2026 1,4 % in Valencia. Unser Rechner verwendet einen typischen Satz von 1,2 %.

Rechenbeispiele

Eine Bestandswohnung für 250.000 € an der Costa del Sol (Andalusien)

Eine Bestandsimmobilie für 700.000 € in Barcelona (Katalonien)

Die ersten 600.000 € werden mit 10 % besteuert und die letzten 100.000 € mit 11 %, die ITP beträgt also 71.000 €. Mit Notar, Grundbuch und Anwalt belaufen sich die Kaufnebenkosten insgesamt auf etwa 86.470 €.

Ein Neubau für 400.000 € in Andalusien

Ihre NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine persönliche Nummer für Ausländer mit wirtschaftlichen oder sonstigen Interessen in Spanien. Sie brauchen sie, um die Kaufurkunde zu unterschreiben, ITP oder AJD zu zahlen und die Immobilie eintragen zu lassen.

• In Spanien: Beantragen Sie sie bei einer Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder einer Polizeidienststelle, persönlich oder über einen Vertreter mit Vollmacht.
• Aus dem Ausland: Beantragen Sie sie über das spanische Konsulat in dem Land, in dem Sie leben.
• Was Sie brauchen: das Formular EX-15, die mit Formular 790, Code 012 bezahlte Gebühr, Ihren Reisepass samt Kopie und eine kurze Begründung, wofür Sie die Nummer brauchen (ein Immobilienkauf ist ein gültiger Grund).

In der Praxis brauchen Sie außerdem ein spanisches Bankkonto, um Steuern, Nebenkosten und kommunale Abgaben per Lastschrift zu zahlen. Banken fragen nach Ihrer NIE und einem Nachweis, woher Ihr Geld stammt.

Dürfen Briten Immobilien in Spanien kaufen?

Ja. Es gibt keine Beschränkungen für Briten, Iren, Amerikaner oder andere Ausländer, Immobilien in Spanien zu besitzen, abgesehen von einigen Militär- oder Grenzgebieten, in denen eine Genehmigung nötig sein kann. Seit dem Brexit sind Briten Nicht-EU-Bürger. An den Erwerbsteuern ändert das nichts, es wirkt sich aber darauf aus, wie lange Sie bleiben dürfen (in der Regel 90 Tage innerhalb von 180 Tagen ohne Visum), und auf den Steuersatz für Nichtansässige, den Sie nach dem Kauf zahlen.

Das Golden Visa ist abgeschafft. Spanien hat das Aufenthaltsvisum für Investoren, einschließlich des Wegs über Immobilien, zum 3. April 2025 abgeschafft. Ein Immobilienkauf gibt Ihnen kein Recht mehr, in Spanien zu leben.

Die 100-%-Steuer ist nur vorgeschlagen, kein geltendes Recht. 2025 hat die Regierung einen Gesetzentwurf für eine neue Steuer von bis zu 100 % des Werts auf Immobilien vorgelegt, die von Nicht-EU-Käufern ohne Wohnsitz in der EU gekauft werden. Bei unserer letzten Prüfung war er im Parlament ins Stocken geraten. Prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie sich festlegen, aber planen Sie die Steuer nicht so ein, als würde sie heute gelten.

Steuern nach dem Kauf (Nichtansässige)

Eine Immobilie in Spanien bringt jährliche Kosten mit sich, auch wenn Sie sie nie vermieten:

• IBI – die kommunale Grundsteuer, die jedes Jahr erhoben wird.
• Einkommensteuer für Nichtansässige – wird die Immobilie nicht vermietet, besteuert Spanien ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, mit 19 % für in der EU/im EWR Ansässige und 24 % für alle anderen, einschließlich Briten und Amerikanern. Wenn Sie vermieten, zahlen Sie stattdessen Steuern auf die Miete.
• Gemeinschaftskosten für Wohnungen und Wohnanlagen (urbanizaciones) und bei hohen Vermögenswerten eventuell Vermögensteuer.

Ein spanischer Steuerberater (gestor) kann diese Erklärungen für Sie einreichen.

Häufige Fehler

• Den Satz der falschen Region verwenden. Die ITP hängt davon ab, wo die Immobilie liegt, nicht davon, wo Sie leben.
• Den Referenzwert vergessen. Ist der Katasterwert höher als Ihr Preis, wird die ITP auf diesen Wert berechnet.
• Eine Anzahlung leisten, bevor alles geprüft ist. Ihr Anwalt sollte Grundbuch, Schulden auf der Immobilie und den baurechtlichen Status prüfen, bevor Sie einen privaten Vorvertrag (contrato de arras) unterschreiben.
• Die jährlichen Kosten nicht einplanen. IBI, die Steuer für Nichtansässige und Gemeinschaftskosten fallen jedes Jahr an.

Steuern im Heimatland

Ein Kauf im Ausland kann dort, wo Sie leben, Steuern und Meldepflichten auslösen, nicht nur dort, wo Sie kaufen.

• Im Vereinigten Königreich Ansässige werden in der Regel auf ihr weltweites Einkommen und ihre weltweiten Gewinne besteuert. Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Ausland gehören in Ihre Self Assessment-Steuererklärung, und beim Verkauf kann britische Capital Gains Tax anfallen. Meist können Sie Foreign Tax Credit Relief für bereits im anderen Land gezahlte Steuern beantragen, sodass dasselbe Einkommen nicht voll doppelt besteuert wird.
• US-Staatsbürger und Green-Card-Inhaber werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert, egal wo sie leben. Geben Sie ausländische Mieteinnahmen in Ihrer US-Steuererklärung an. Wenn Ihre ausländischen Bankkonten zusammen zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr über 10.000 $ liegen, reichen Sie einen FBAR (FinCEN Form 114) ein, und eventuell brauchen Sie auch Form 8938 (FATCA), wenn Ihr ausländisches Finanzvermögen dessen Schwellenwerte überschreitet. Eine Immobilie, die Sie direkt besitzen, wird auf Form 8938 nicht gemeldet, das ausländische Konto, über das Sie zahlen, aber möglicherweise schon.
• Alle anderen: Prüfen Sie, wie Ihr Land ausländische Mieteinnahmen und Gewinne besteuert und ob es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land hat, in dem Sie kaufen.

Planen Sie das vor dem Kauf, am besten mit einem Steuerberater, der beide Länder kennt.

Berechnen Sie Ihre eigenen Zahlen

Wählen Sie die Region, entscheiden Sie sich für Bestandsimmobilie oder Neubau und geben Sie den Preis ein. Der Rechner addiert ITP bzw. IVA und AJD, Notar, Grundbuch und Anwalt, sodass Sie den vollen Betrag sehen, den Sie zusätzlich zum Preis brauchen.