Die Kosten eines Immobilienkaufs in 19 Ländern im Vergleich

Die Kaufnebenkosten reichen von fast nichts bis zu deutlich mehr als einem Zehntel des Kaufpreises – je nachdem, wo Sie kaufen und ob Sie aus dem Ausland kaufen. Diese Seite stellt alle 19 Länder, die wir abdecken, nebeneinander, für eine Immobilie im Wert von etwa 300.000 € in der jeweiligen Landeswährung.

Das Wichtigste in Kürze

• Die wichtigste Erwerbsteuer macht den größten Teil des Unterschieds aus: Manche Länder verlangen pauschal ein paar Prozent, andere gestaffelte Sätze oder Mehrwertsteuer bei Neubauten.
• In den meisten Ländern Europas zahlen ausländische Käufer dieselben Steuern wie Einheimische.
• England und Nordirland, Kanada und Australien verlangen von Käufern aus dem Ausland zusätzliche Steuern, die die Rechnung verdoppeln oder verdreifachen können.
• Diese Zahlen aktualisieren sich automatisch, sobald sich die Regeln eines Landes ändern.

Kaufnebenkosten nach Land

Die Tabelle zeigt die gesamten Kaufnebenkosten: Erwerbsteuern plus typische Notar-, Anwalts- und Grundbuchgebühren. Gutachten, Finanzierungsgebühren und Maklerprovision sind nicht enthalten, damit Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen können. Die erste Spalte zeigt einen einheimischen Käufer, der sein Eigenheim als Hauptwohnsitz kauft. Die zweite zeigt jemanden, der im Ausland lebt und eine Zweit- oder Ferienwohnung kauft – so kaufen die meisten Käufer aus dem Ausland.

\* Australien, Kanada und Neuseeland beschränken außerdem, was ausländische Käufer kaufen dürfen: Australien verbietet den meisten ausländischen Käufern bis zum 31. März 2027 den Kauf von Bestandsimmobilien, Kanada verbietet den meisten Nicht-Kanadiern bis zum 1. Januar 2027 den Kauf von Wohnimmobilien, und Neuseeland verbietet den meisten Käufern aus dem Ausland den Kauf bestehender Häuser. Die Zahlen zeigen die Steuern, die anfallen würden.

Die Preise sind von 300.000 € zu Beispielkursen umgerechnet und gerundet, sodass jedes Land bei einem ähnlichen Wert verglichen wird. Die Prozentangaben beziehen sich auf den jeweils verwendeten Preis.

Was den größten Unterschied macht

Die Erwerbsteuer. Sie heißt in jedem Land anders: Stamp Duty (Stempelsteuer) im Vereinigten Königreich, in Irland, Malta und Australien, ITP in Spanien, IMT in Portugal, Notaire-Gebühren in Frankreich (überwiegend Steuern), Grunderwerbsteuer in Deutschland und Österreich, die DLD-Gebühr in Dubai und Land Transfer Tax in Kanada. Manche Länder verlangen einen Pauschalsatz auf den gesamten Preis. Andere, etwa das Vereinigte Königreich und Australien, erheben steigende Sätze auf einzelne Preisstufen, sodass die Steuer bei teureren Immobilien schneller steigt.

Neubau oder Bestandsimmobilie. In Spanien, Zypern, Kroatien und Griechenland fällt beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger meist Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer an, was den Kauf günstiger oder teurer machen kann. Spanien erhebt 10 % Mehrwertsteuer auf Neubauten plus Stempelsteuer (AJD).

Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung. Mehrere Länder gewähren niedrigere Sätze für Ihr einziges Eigenheim oder Ihren Hauptwohnsitz: Italien (2 % statt 9 % des Katasterwerts), die Niederlande (2 % statt 8 %), Belgien und das Vereinigte Königreich, wo für Zweitwohnungen zusätzlich 5 % anfallen. Käufer aus dem Ausland erfüllen die Voraussetzungen selten, weil sie in der Immobilie wohnen müssten.

Wo Sie leben. In England und Nordirland zahlen Käufer, die im Jahr vor dem Kauf nicht 183 Tage im Vereinigten Königreich gelebt haben, zusätzlich 2 %. Ontario verlangt 25 % von Käufern ohne kanadische Staatsbürgerschaft oder dauerhaften Aufenthaltsstatus, und NSW und Victoria verlangen 9 % bzw. 8 %.

Die Gebühren obendrauf

Fast überall zahlen Sie außerdem einen Notar oder einen Anwalt für die Eigentumsübertragung, Grundbuchgebühren und, wenn Sie aus dem Ausland kaufen, meist einen eigenen unabhängigen Anwalt. Zusammen machen diese typischerweise etwa 1 % bis 3 % des Preises aus. Planen Sie auch ein Gutachten ein, besonders bei älteren Häusern, und Kosten für den Geldtransfer, wenn Sie aus einem anderen Land zahlen.

Ein Immobilienkauf gibt Ihnen kein Aufenthaltsrecht

In den meisten Ländern gibt Ihnen der Besitz einer Immobilie kein Recht auf Aufenthalt. Die „Golden Visa“-Programme, die beides früher verbanden, sind größtenteils geschlossen: Spanien hat sein Investorenvisum am 3. April 2025 beendet, und Portugal zählt Immobilienkäufe seit Oktober 2023 nicht mehr. Griechenland bietet weiterhin einen Aufenthaltstitel für Immobilieninvestitionen, aber das Minimum liegt jetzt bei 800.000 € in Attika (einschließlich Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorin und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern und bei 400.000 € anderswo, für eine einzelne Immobilie mit mindestens 120 m², die nicht kurzzeitig vermietet werden darf. Prüfen Sie die Visaregeln getrennt von den Kaufregeln, und zwar mit einem Anwalt für Aufenthaltsrecht.

Wie sich der Preis nach dem Kauf entwickeln könnte

Kaufnebenkosten sind Geld, das Sie nicht zurückbekommen. Deshalb ist es wichtig, wie lange die Preise brauchen, um sie auszugleichen. Das sagt die offizielle landesweite Preishistorie für einige beliebte Länder:

• Spanien: Offizielle Zahlen zeigen, dass sich die Preise in Spanien in den letzten fünf Jahren um 7.1 % pro Jahr verändert haben. Betrachtet man jeden Fünfjahreszeitraum seit 2000, lag ein typischer Zeitraum bei etwa 4.6 % pro Jahr, ein schwächerer bei -3.9 % und ein stärkerer bei 7.1 %. Vergangene Entwicklungen sagen nichts über künftige aus.
• Portugal: Offizielle Zahlen zeigen, dass sich die Preise in Portugal in den letzten fünf Jahren um 10.9 % pro Jahr verändert haben. Betrachtet man jeden Fünfjahreszeitraum seit 2000, lag ein typischer Zeitraum bei etwa 1.3 % pro Jahr, ein schwächerer bei -1.4 % und ein stärkerer bei 9.3 %. Vergangene Entwicklungen sagen nichts über künftige aus.
• Vereinigtes Königreich: Offizielle Zahlen zeigen, dass sich die Preise in Vereinigtes Königreich in den letzten fünf Jahren um 3 % pro Jahr verändert haben. Betrachtet man jeden Fünfjahreszeitraum seit 2000, lag ein typischer Zeitraum bei etwa 4.2 % pro Jahr, ein schwächerer bei 2.1 % und ein stärkerer bei 5.7 %. Vergangene Entwicklungen sagen nichts über künftige aus.

Der Rechner zeigt für Ihren Preis ein vorsichtiges, ein typisches und ein starkes Szenario, berechnet aus denselben offiziellen Daten.

Steuern im Heimatland

Ein Kauf im Ausland kann dort, wo Sie leben, Steuern und Meldepflichten auslösen, nicht nur dort, wo Sie kaufen.

• Im Vereinigten Königreich Ansässige werden in der Regel auf ihr weltweites Einkommen und ihre weltweiten Gewinne besteuert. Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Ausland gehören in Ihre Self Assessment-Steuererklärung, und beim Verkauf kann britische Capital Gains Tax anfallen. Meist können Sie Foreign Tax Credit Relief für bereits im anderen Land gezahlte Steuern beantragen, sodass dasselbe Einkommen nicht voll doppelt besteuert wird.
• US-Staatsbürger und Green-Card-Inhaber werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert, egal wo sie leben. Geben Sie ausländische Mieteinnahmen in Ihrer US-Steuererklärung an. Wenn Ihre ausländischen Bankkonten zusammen zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr über 10.000 $ liegen, reichen Sie einen FBAR (FinCEN Form 114) ein, und eventuell brauchen Sie auch Form 8938 (FATCA), wenn Ihr ausländisches Finanzvermögen dessen Schwellenwerte überschreitet. Eine Immobilie, die Sie direkt besitzen, wird auf Form 8938 nicht gemeldet, das ausländische Konto, über das Sie zahlen, aber möglicherweise schon.
• Alle anderen: Prüfen Sie, wie Ihr Land ausländische Mieteinnahmen und Gewinne besteuert und ob es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land hat, in dem Sie kaufen.

Planen Sie das vor dem Kauf, am besten mit einem Steuerberater, der beide Länder kennt.

Berechnen Sie Ihre eigenen Zahlen

Dies sind Durchschnittswerte für einen typischen Kauf. Mit dem Rechner sehen Sie alle Kosten für Ihren Preis, Ihre Region und Ihre Situation, einschließlich der Steuern für Käufer aus dem Ausland, der Unterlagen, die Sie brauchen, und des Kapitals, das Sie am Tag des Kaufs benötigen.